世联南昌市中航广场精项目整体定位与发展战略.ppt

南昌中航广场项目整体定位与发展战略 报告思路 南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期 人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑 第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。 第三产业比重较低，发展潜力巨大 第三产业正迅速发展，高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等，已经逐步打入南昌市场，造成了写字楼的需求不断扩大，高端物业的稀缺也成为了南昌写字楼市场目前的瓶颈。 南昌市宏观总结—发展态势良好，为房地产业发展奠定了良好的平台 城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建设；红谷滩是一个规划发展重点区域 本项目区域立足红谷滩八一大桥下，可承接红谷滩新区和市中心区发展的双重带动作用 项目具体位置 项目位于红谷滩北部，八一大桥西岸； 东面正临赣江； 西南为红谷滩南昌市政府； 南眺中国四大名楼滕王阁； 北望为凤凰洲高档住宅区； 世联对项目的理解——项目界定 报告思路 我们将结合企业战略，解读客户目标 企业战略 中航集团成功打入南昌市场 建造南昌市最一流的写字楼、酒店综合体 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 报告思路 南昌市写字楼四大板块——目前项目所在红谷滩板块是开发热点区域 目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 以八一广场为中心的 市中心板块 以洪城路沿线周边的 朝阳洲板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 以新迁市政府为中心的 红谷滩板块 以高新科技开发区为产业基地的 高新园区板块 市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。 成熟度较高 市政及商务配套齐全 市中心区典型写字楼扫描 朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域。 片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区 市政配套设施较为完善 高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。 物业价格相对较低 产业结构稳定 红谷滩板块——红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，同时也将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，预计成熟期在3－5年内。 随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头 目前南昌市场写字楼租售情况良好 南昌写字楼随着第三产业不断的发展，需求量也不断增加，发展空间巨大 但是，目前市场上的写字楼尚未达到真正甲级水平 目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——层高低，大堂形象差 目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——停车位少、配套设施差 目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——物业管理档次差 目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——电梯数量少、服务面积过大 目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——单层面积小、交房标准低 目前写字楼存在的缺陷 层高(净高)低,大堂形象差 停车位少,商务配套设施差 物业管理档次低 电梯数量少,单部服务面积过大 单层面积小,交房标准低 未来两、三年的写字楼的发展怎么样？ 三年内投入市场的楼盘品质有提升的趋势 南昌写字楼市场结论 写字楼市场分析结论 报告思路 市场与目标的对比分析 写字楼先天竞争优势比较 写字楼先天竞争优势比较 写字楼先天竞争优势比较 项目存在的一定的劣势 竞争中脱颖而出的办公楼发展模式 四类发展模式的写字楼分析 案例:上海世纪巴士大厦 位于人民广场周边,淮海路、南北高架交界处； 写字楼品质在区域内属较低档次，但租金不低； 入住率达95%以上 四类发展模式的写字楼分析 案例:杭州西湖国贸中心 位于湖滨路沿线，紧靠西湖； 写字楼独立于杭州各大CBD区域，附近无同类型写字楼； 实现价格较高(2.3万/平米)，杭州处于高档水平; 四类发展模式的写字楼分析 案例:上海世纪商贸广场The Center 不属于上海各大CBD区域； 以开发商和记黄埔地产集团的品牌吸引市场相关企业 实现价格较高,租价$1.50元/天 米 ,管理费 31.54元/月 米 四类发展模式的写字楼分析 案例:上海仙乐斯广场 最保密的写字