世联_佛山九江江滨芯城项目市场调查报告.ppt

谨呈：佛山市桂南房地产开发有限公司 ; 本次报告沟通要点： 1. 针对九江的房地产市场进行梳理，给到发展商项目可能发展的机会及方向； 2.按照现场客户访谈的结果，锁定项目的目标客户及产品定位方向。 ;前 提;项目 分析;项目 分析;项目周边大量预留住宅用地，随着沿江旧厂房改造，片区未来居住环境将纯粹化;项目 分析;项目 分析;项目 分析;占地面积;[项目分析小结];我们应该做什么产品？;1;九江镇区印象;区域 位置;;城市 经济;作为著名的侨乡，华侨人口和本地人口相当，海外九江人是本地潜在的消费群体;;“珠二环”2010年底开通，实现九江10分到勒流、15分钟到大良！;“佛一环”南延线，将于2010年底开通，禅城至龙江25分钟车程，到九江30分钟车程;轨道 交通;九江相比于周边镇区来说工业污染较少，原生态的江景资源绝无仅有！;区域 功能;本地大型市场的发展将大大增加小老板的进入，必定刺激本地经济的发展和房地产市场;2007;九江印象 梳理;2;调研;九江居住意象;普通自建房：一般3～5层，单层面积70～120平米左右；密度高，绿化空间（花园）小；高层利用率低，空间浪费；私密性及安全性低。 区域：老城区一河两岸附近，洛浦大道两旁 特点：由于自建房是当地村镇居民在收入大幅度增加后自行设计修建的，缺乏规划与设计，总体上档次会比较低。;从靠近老城区的物业逐步发展到江滨新城， 滨海物业陆续浮出水面，逐显新区居住价值。;九江房地产成交量约为3-4万/年，成交量处于整个南海的最低水平。;2009年五一洛浦园推出特价单位，购房八折优惠;南海各镇区06—08年商品房成交量;市场 竞争;九江楼盘调研分析;高逸华轩;阳光海岸花园;阳光海岸客户分析： 自住型为主/本地中高端收入群为主力客户，另外顺德龙江、龙山人约占4成比例/ ;阳光海岸花园优劣势分析：;*;洛浦园：除中心园林和泳池外，项目配套可以作为亮点的营销价值点不多。 ;洛浦园客户分析： 自住型为主/中低端收入消费群构成（教师、公务员、外来人员）/九江本地需求较大户型/ ;洛浦园二期户型配比及销售情况：本地人主要购买4房的大户型产品；新九江人及龙江人主要买中小户型;洛浦园优劣势分析：;*;*;嘉裕豪庭优劣势分析：;*;*;*;市场研究小结;房地产市场发展处于启动期——本地基本都有自己的住房，有钱人自建别墅，外地购房需求小，总体发展水平较低； ;市场表现 总结;目前市场规模小，我们如何突破整个局面？;本项目的目标客户是谁？;3;*;各类型客户群购买特征分配图;为了彻底弄清项目对于客户的置业驱动点，建立项目与客户沟通的桥梁，我们进行了大规模的市场调研。 调研区域：九江 调研对象：结合本项目的定位方向，客户访谈：政府公务员、金融行业的高层管理人员、事业单位员工、企业老板、工厂高层管理人员等。 调研目的： 了解区域内各行业的发展情况； 了解目标消费群的消费心理及行为习惯； 了解客户对九江的看法，对项目的认同感，置业的影响因素，购房需求等等。;;服装制造企业老板，九江本地顶级客户，喜欢江景，需求300平米中等别墅，注重居住的档次和品位。;2;政府机关在编人员，九江本地高端客户，目前自建别墅，意向300多m2别墅，注重安全性和江景视野高度融合。;政府机关人员，九江本地人，熟悉房地产规划和设计，期望购买250m2高档次社区洋房提升生活品质。;高端客户置业动机居前五位是： 1、“占有绝版资源” （占77%） 2、“享有更好更安全的小区管理”（占54%） 3、“提高居住档次，体现身份地位”（占49%） 4、“想有更好的生活配套、方便居住” （占39%） 5、“享有更好的小区环境和周边环境”（占26%）;高端客户需求;九江高端客户购房需求要点;九江高端客户购房需求要点;农村信用社副主任，关注项目已久，认同地块价值，需求附加值高的大平米户型来改善居住环境;2;个人情况：卢主任， 35岁左右，九江农信社副主任，目前居住九江自建房。 置业情况：一直居住自建房，由于在当地找不到合心水的房子至今未置业。个人喜欢到处看房子，对保利、中海等大品牌认可，而且对产品户型比较有见解。 对九江楼盘的看法：阳光海岸里面比较乱，绿化少，被地上车位占据；人群杂乱，老板也有，外来工也有；而且第一排房子由于受到江面反射阳光，容易受热，影响居住。认为九江自建别墅没有章法，喜欢怎么建就怎么建，规划差。 对九江当地的居住习惯观点：九江大部分有钱人都自有别墅，面积都在100多方以上，如果二次置业主要是想换环境，起码120—200多方以上，基本上要四个房左右，注重房子的功能性，一个书房，一个储物室。 对本项目的产品需求：需求150多㎡洋房，4个房间，其中一个为多功能空间，根据实际利用。价格在4000多到5