世联深圳万科·华昱精项目营销策划报告.ppt

项目营销策划报告;商业秘密声明;01 姿 态;占地;销售前提：推广及储客时间短，要求首批单位短期爆破;;从佳兆业上品雅园说起：均价12500,2个月销售60套,速度缓慢 ;佳兆业的尝试——追随者，主打“坂田东”规划价值,融入坂田价值链 ;客户分析：与坂田主流项目客户结构类似，但明显支付能力弱;比较因素;2-4万/m2;问题4：市场困境。近期市场成交量萎缩明显，后续市场支持力弱，形势不容乐观。;问题4：市场困境。普通住宅成交量萎缩相对豪宅更为明显，投资客户退场，自住客户观望。;以引领市场的姿态 扛起万科价值大旗！;02 价 值;本项目的关键客户生命线：;鸿翔花园启发：与本项目拥有相似的生命线，且主力产品类似;生命线的客群旺盛，刚性需求强的泛罗湖客户;陈先生，26岁住百仕达花园。罗湖本地人，与父母一起居住，在罗湖 地王上班，年收入8-10万，有20万私家车一辆（本田），单身，没有结婚。喜欢 玩乐，有自己的朋友圈子，下班后喜欢约上朋友一起泡吧、看球、 宵夜等。 ——“鸿翔这边交通很方便的，现在罗湖很难还能有这样有品质的房子了。” ——“自己可能偶尔住住，以后不住了可以出租或卖掉，小面积的房子出租 方便，转手也容易” ——“我算过了，十多万的首付，父母支持点就可以了，月供我自己就能搞 定了，即使自己不住，按现在的租金也差不多可以抵月供了” ——”这个房子我买它，住只是其中一部分了，最主要的是用来招待朋友 的，毕竟父母年纪大了，受不了我们年轻人闹腾，在家有太多不方便，我们可以 在这个房子里一起看半夜的球赛，一起聚会之类的。”;周先生，外省人，35岁左右，来深10年，房地产相关行业，3口之家，有1个小孩， 现居住在罗湖老社区80平米二房，后购房鸿翔140平米的二手房 —— 罗湖做什么都很方便，娱乐休闲很发达，很有点香港的感觉。 ——“罗湖人的文化是一种很随意的文化，没有阶层的分隔，我现在在公司西装笔 挺的，回家照样可以短裤拖鞋，华侨城就不一样了，你穿拖鞋出门，周围的邻居 会瞧不起你。我就喜欢罗湖这种自然随意的生活，不会介意生活中 的细节。” ——“在罗湖老社区很多，多是90年代初期盖的7层的房子，没有什么社区的概念， 也没有会所之类的完整的配套，环境也比较差。原来有很多高档社区，但是由于社 区环境等原因慢慢都衰落了，到现在来说，罗湖已经没有豪宅了。” ——“罗湖的住宅的特点就是：规模小，产品落后” ——“一直想在罗湖找一个大一点的房子，百仕达五期我就去看了，那个产品太 差了，不喜欢。之前在淘金山也买了一个大一点的房子，但是那边太不方便了， 现在都还没有住过去，那里太不方便。后来看了鸿翔花园，觉得还勉强就买了。 但是还不是太满意，觉得整体的容积率太高了，有点压抑。;邱小姐，客家人，40岁左右，来深约20年，笋岗生意人，4口之家，有2个小 孩家庭年收入较高，现居住在鸿翔70m2两房。 ——“现在家里孩子多，希望在关内能有个三房比较方便一点，如果是两 房的话，隔成三房就最好了。” ——”生意在这边，而且罗湖的教育也不错，为了生意和孩子，所以现在 我们还继续居住在这边。” ——“罗湖这边生活很便利，但是环境比较差，有很多农民房，还有很多很老很 破的房子，想在这边找个环境好点的房子真的很困难。” ——“我在个关外布吉已经买了房子，是慢城的160平米，环境好，还是 大社区，这个价格很难在关内找到了，可能等小孩大点或生意上发展大了后再过 去住。”;他们具有深刻的罗湖情结，对罗湖又爱又恨。;但是万变下，对都市魅力的迷恋是共同的——;金色罗湖，金色满园;金色罗湖，金色满园;本项目推出的时间正是春 节左右，金色的概念非常 契合春节的喜庆氛围; 关键属性 本项目 高附加值产品+非轨道交通+万科 +低密度+西班牙风情;项目价值点1：;项目价值点2：高赠送率产品，总价优势突出;;项目核心价值点：;;;;车是必备的，车行生活也是必然存在的。因此，他们对空间的评判自然生成了双重标准。道路人会走，车也会走；车库是人和车一起存在的空间而不只是临时的储藏室……;;以“延续城市”的名义融合;万科品牌再次起飞：10年前的“四季花城”到10年后的“金色满园”;城市新贵的都市生活的系统解决方案，引领未来城市居住革命;1都市生活;24小时的都市会所前三年以业主服务为主，后面则以会员制的对外经营为主 吧空间：小型的主题酒吧，延续罗湖人不可或缺的吧生活；影音室：私人的多功能视听室，或是电影院，或是KTV，随心所欲;2车行社区;——车库分区，住户就近停车 ——不同栋的停车场以颜色区分并用灯箱体现夜间的指示效果;;延续万科关于城市未来的思考，在更广阔的居住空间中继续生长。借鉴张志强的生活