宁波市锦绣逸墅项目精前期市场调查暨营销推广报告.docVIP

“锦绣逸墅”项目前期市场调查暨营销推广报告 目 录 第一部分 宁波咸祥别墅市场情况 一、宁波别墅市场概况·2 二、宁波咸祥别墅市场情况·12 三、宁波咸祥各区域板块市场情况·14 第二部分 项目概况及客户定位 一、项目概况·20 二、项目分析SWOT·21 三、目标客户群定位·23 第三部分 项目价格及销售周期预判 一、市场价格及项目价格策略·24 二、本项目价格预计·28 第四部分 项目整合推广策略 一、项目卖点及目标客户群定位·30 二、项目整合推广策略·33 第五部分 项目营销策略 一、营销基本思路·38 二、营销方式建议·38 三、营销环境营造·38 四、入市时机选择·38 五、项目营销计划·44 六、销售执行计划·48 第一部分 宁波咸祥别墅市场情况 一、宁波别墅市场概况 （一）、 2008宁波进入别墅年 放量集中产品多元化 今年，宁波楼市的住宅市场上依旧热闹非凡。相对平静的宁波别墅市场迎来了一个放量高峰。中海、置信、万科、龙湖等品牌开发商纷纷加快产品开发脚步，出现了几盘同开的局面。中海·龙湾半岛、芙蓉古城·大宅门·紫玉园、蔚蓝卡地亚、麓山国际社区、西贵堂、上善栖、珠江逸景·天生墅、我的部落、清溪·玫瑰园、紫檀山等一批高品质别墅项目的纷纷亮相，似乎在集体向业界宣告，2008年，宁波楼市迎来了“别墅年”。 　　在别墅集中放量的大趋势下，目前宁波别墅开发较为活跃的区域主要还是集中在牧马山、南延线（华阳）、宁波咸祥（都江堰）、光华大道（温江）等郊县板块。此外，开发形态在激烈的竞争中不断地催生出各种新的形态，实现了高端产品的多元化。 1、建筑风格：创新风格提升竞争力 　　1992年，锦绣花园在宁波成功推出的别墅项目，结束了宁波人有钱就买大公寓的历史，开始激发出宁波别墅市场的巨大潜力。直到现在，宁波别墅在15年间经历了四次开发浪潮，当TOWNHOUSE住宅的理念被引入宁波，当联排、叠拼的概念深入人心，当山水、森林、度假、经济、城市等类型别墅在市场中不断涌现，越来越丰富的别墅产品构筑了宁波人的别墅情结。 　　在郊区房地产发展环境大为改观的情况下，各区域别墅开发正在进行思路的转变，开发理念的创新、意识加强，并与国内、国际的先进开发模式接轨。宁波市场上的别墅的建筑形态已经是多种多样，也几乎涵盖了常见别墅建筑形态有类型及其衍生形态。建筑形态的丰富，满足了不同层次的购买者，拓宽了消费层面。但由于不同层次消费者的要求差异很大，别墅开发也更加强调产品的创新和特色，以规避同质化。 　　目前各大板块别墅的开发形态在激烈的竞争中也不断地催生出各种形态，或紧跟国际国内潮流吸收先进经验，或发展中西风格结合的别墅，或创新中式别墅及地方特色的别墅。一些别墅项目已经实现理念上的超越：欧式森林别墅、北美风情别墅、地中海风情别墅、中式文化别墅等新元素、新概念成功地融入到产品中。 2、产品方面：经济型别墅渐成新宠 　　近年来，政府一方面提倡开发大众化住宅产品，一方面严格土地审批。在别墅用地的吃紧的情况下，开发商纷纷在有限的开发用地上“精耕细作”，发挥土地的最大价值。同时，新崛起的中高收入阶层已经不满足电梯公寓的复杂居住环境，经济型别墅应运而生。经济、适用、舒适等要素，正是经济型别墅的客观写照，目前，宁波的经济型别墅的户型面积主要在150-250平方米之间，销售总价基本在100万元左右，位置一般在近郊，而建筑形态多以联排、联体、叠拼别墅为主。 　　消费者对产品享受性、舒适性、独特性的需求提高，对居所的要求反映了对生活品质追求的提高。三环周边土地的稀缺，近郊别墅已逐渐由第二居所向第一居所转变。同时，在城市旅游文化发展的氛围下，旅游地产的趋势也越来越大，会有更多的对高档住宅特别是别墅的需求，因此别墅类产品还将不断涌现。 　　目前，在城市的远郊区域，还有许多上千亩的综合型别墅项目等待开发——花样年在蒲江正在运作一个整体8000亩的综合项目，先期将有500亩包括独栋、联排、合院、公寓四种类型的产品在今年10月亮相；此外，城东、城北等区域也蓄势待发，充足的供应将彻底改变现在市场上别墅产品稀缺状况。 3、别墅区域：四大板块开发日趋活跃 　　随着城区范围的扩大，近郊待开发土地随之增大，资源优势也更加明显，别墅开发的主战场已逐渐向近郊和远郊转移，形成“区域化、板块化”的发展态势。从大宁波市范围来看，南延线片区、城西延线片区、牧马山片区别墅项目的集中程度较高。各片区的别墅开发以各具特色的自然环境和人文环境为依托，表现出各不相同的风格。 　　牧马山板块 　　牧马山开发较早，曾一度成为别墅市场的重点区域。如今牧马山板块再度发力，云集了中航·云岭高尔夫别墅、牧马山·易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半山卫城等别墅项目，而南洋国际花园、半山卫城二期都将有新产品