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工业园区开发 工业园区不是单纯的房地产项目，很多的开发企业在运作的过程中经常会遇到如下困惑 工业地产投资主体开始呈现多元化，外资扩张迅速，两类外资企业在我国工业地产市场表现活跃 工业园区不同于一般的房地产项目，一般承担着一个城市或者区域经济发展极的角色 一般而言，工业园区存在三个进化演进阶段，多功能综合新城是其发展的高级形态 工业园区向城市多功能综合体动态发展案例（1）—苏州工业园 工业园区向城市多功能综合体动态发展案例（2）—深圳科技园 工业园配套房地产市场发展规律——工业园的开发对于住宅的显著带动作用，通常在10年后产生 工业园区的开发必须围绕产业核心，导入人口、引进资金、盘活土地 工业园区以产业引入为契机，导入劳动力在此工作、生活，引进资本进行工业生产以及地产开发，将土地资源有效盘活，实现劳动力、土地、资本三大生产要素的互动，达到园区良性运作的目标 工业园区运作模式详化图 工业园区的产业选择将直接决定着后期的规划布局、物业打造及运营招商等环节，意义重大 工业园区的规划布局要体现产业聚集的要求，同时不同产业组团之间要有所区别，避免干扰 工业园区物业体系的营造需紧密配合主导产业，从功能和结构上满足目标产业诉求 充分调动项目资源，针对目标产业，采取多方有效的招商手段，提升招商效果 工业园区的开发存在着广阔的盈利点，对于开发企业而言，不同盈利点的组合构成了不同的盈利模式 园区由张江高科技园区开发股份有限公司统一开发建设 “聚焦张江”的战略提出后，园区形成以集成电路、软件及生物医药为主导产业功能布局结构 园区在启动策略上选取了住宅与基建同步的方式 张江高科技园区的土地利用从早期的土地开发、批租为主滚动空转模式向多元投融资转变 土地及物业租售资金是园区稳定发展的持续支撑，而股权转让收益是园区跨越发展的倍增器 高科技企业的进驻及由此带来的产业人口构成了张江高科技园区物业发展良性驱动力 经过十五年的发展，园区的房地产已从早期的厂房、动迁住宅开发向办公、商品住宅开发转变 张江高科技园区开发模式总结 张江高科技园区成功的关键点： 我们能够解决什么问题 本报告是严格保密的。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 江苏新景祥股份有限公司 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 工业园区的开发过程中，如何确定园区的主导产业，是在前期锁定主导产业，还是在后期的招商过程中体现？ 工业园区的开发中经营性物业与销售性物业如何平衡，在开发时序上如何匹配以保证稳定的现金流？ 工业园区在规划布局以及物业体系打造上如何满足锁定的目标产业的发展诉求？ 工业园区开发存在什么样的盈利模式？ 各类设施、物业在工业园区开发中启动的时序是什么样的？ 工业园区启动区如何打造？ …… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃。 一类是做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。 这两类企业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和以开发高科技园区为主的新加坡的腾飞集团。 外资 AMB中国 丰树 信托基金 麦格理 亚洲基金 香港 和记黄埔 新家坡 滕飞集团 美国 普洛斯 项目 上海松江九亭的物流地产项目 上海浦东空港的欧罗物流园区 上海康桥物流分拨中心 天津和平区投资发展集团明星工业园 苏州工业园区等 上海普洛斯西北物流园区、普洛斯苏州物流园区、普洛斯广州保税物流园区等12个物流地产项目 方向 机场，海港、物流地产 工业园区，基建项目 物流园，仓库管理 工业园区，基建项目 工业园区，高新技术区 物流园区 地域 （及未来拓展地域） 北京，上海、珠三角 上海、苏州、杭州、大连、深圳、广州 上海 天津 苏州、成都、武汉、北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津 上海、苏州、广州、程都、武汉、重庆、青岛 投资主体 政府 国有企业 外资企业 民营企业 海外基金 投资主体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose