思源长沙卢浮原著定精价报告.pptVIP

卢浮原著定价报告 ;;关于项目运作目标的沟通;支持项目高单价的内外部优势;目标下的问题;;1.项目背景分析;一、长沙别墅市场分布;二、各类型别墅价格：;三、别墅整体价格：;四、南城别墅价格分布; 长沙别墅主要分布郊区，市中心别墅稀缺性明显； 参比项目价格主要集中在11000-15000元/㎡，总价220-800万元/套之间； ;; 从年龄上看，别墅项目一般年龄在30-45岁以上，而别墅的主力客户群体年龄在35-45之间，占85%左右，而联排别墅项目的年龄一般位于35-40岁之间; 从置业目的看，置业以自住为主，特别是新政后投资客户明显减少。从调查得知，自住客户占比85%左右，投资客户占比15%左右，主要是房贷新政以及当前市场总体环境影响。;别墅市场客户小结：;一期产品分析;联排产品面积段集中在200—250平米;联排户型对比：龙湾国际社区;联排户型对比：格兰小镇;联排户型对比：郡原美村;项目赠送面积参考：;项目花园面积参考：;项目地下室参考：;;项目背景综述;;核心价格推导步骤; 如简单按成本加成法进行定价，不考虑市场因素，则有可能出现有价无市现象。本项目应采取市场比较法定价，即使别墅售价低于单方成本，但通过综合考虑项目整体成本及销售收入，仍可保证项目整体利润。 ;近期竞品市场分析：;竞品市场库存情况分析:;竞品市场总结：别墅市场价格实现度低，且成交情况不理想。;;第二步：客户心理价位推导;意向客户分析:;意向客户分析:;通过客户综合摸底，得出客户接受均价为11000元/㎡;第三步：营销包装二次修正;核心价格推导结果;;价格策略制定;价格表制作;一期产品价格制定;定价打分标准;一、平面调差原则;单体打分标准;楼栋价值排序分析;楼栋价值排序分析;楼栋价值排序分析;楼栋价值排序分析;楼栋价值排序分析;单栋平面价差形成;栋内平面价差形成;特殊调差 因部分单位本身或周边的物业形态有所差异，根据产品附加值的高低，则在原单价基础上进行不同幅度的加减分，具体情况如下： 4#-、44#等为特殊楼层，客户接受度较低，故在原有平面差基础上分别减少300-500元/㎡。 双拼别墅考虑其景观、户型设计等，考虑只有10套，??接溢价2000元/㎡。 在靠近中心景观轴的边户单位，享受核心景观资源，直接在原有价差基础上溢价500-800元/㎡。;别墅一期价格表;产品;;后期营销策略制定;营销节点价格情况:;汇报完毕……