新聚仁津金盛国际项精目营销策略报告.pptVIP

天津金盛国际项目业务篇;提报目录;业务目标;业务执行方案;【项目的重要节点】; 11月;业务策略;客源累计策略;客源累计目标 目标累计客户1000组，意向客户500组 07年8月：300组（前期截至到07年7月围墙来电800组） 07年9月：200组（户外广告和围墙贡献200组） 07年10月：500组（大量投放广告和样板房、样板区的落成、房展会可提供来人300组）;建议采用“小步快跑”的原则 造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每2~3个月开一次盘，每次开盘的数量控制在100套左右,第一次开盘量大概在200套左右 建议先推高层(23层)，后推超高层(40层) 考虑到项目23层位置和后续价格提升，我们建议先推高层(23层)，后推超高层(40层) 3.3层高房源结合部分4.36层高房源， 3.6层高房源结合部分4.36层高房源 建议除4.36层高房源外，3.3和3.6层高房源不可一起推出，但可以结合4.36层高房源相结合推出，这样可以通过价格策略，保证标准层高房源快速去化，同时也能够保证3.3和3.6房源不冲突 先推西北，后推东南 鉴于项目的东南西北四个方向的景观和视野，建议前期累计的客源的时候就向西北方向引导，待西北方向的房源累计完毕后，再累计东南方向的客户 适当销控4.36层高的房源 建议保留B座6层4.36层高的房源，以便以后支撑整体价格体系 ;高开高走 从项目的整体定位和资金安全的角度考虑，建议项目公开时的价格遵循略高于市场中普遍的酒店式公寓的价格 后期根据推案节奏，采用逐步上涨、递进式的定价原则;超高层以16和28层为价格定位分界线,高层以14层为价格界定线 采用越高越贵、楼层差价小的原则 南高北低、东高西低的原则 拉大标准层高房源和非标准层高房源的价差 根据实际接待客户的情况，后期做好调整;1、楼幢差价：A座40层与B座24层的楼座差价在500元左右 2、东南西北差价：南面价格为最贵；东面其次；西面第三；北面最便宜的定价方式，南面和东面的价差在500元，南面与西面的价差在700—800元左右，南面与北面的价差在1000~1200左右。 3、楼层差价：24层B座以14层为标准价格区间开始划分，40层以16、28层为价格区间划分，楼层差价在20—30元左右，特殊数字如8、18、9、16等幸运数字的楼层差价加大为30—50元。 4、房源差价：3.3的价格和 3.6的差价为300-500元,3.3和4.36的价差在1000—1500左右;项目共分7次推盘 07年1次 08年3次 09年3次 ;08;08;08;08;08;08;08;谢谢指导