朗诗柯桥项目营销策精略报告(新联康).ppt

2011;报 告 目 录;市 场 研 究;根据《关于贯彻绍兴市区住房限购政策有关事项的通知》，4月25日起，非绍兴市户籍居民在市区购买新建商品住房将受限。 限购的具体办法是：自4月25日起，对绍兴市〈含所辖县（市、区），下同〉范围外能够提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭，限购绍兴市区1套新建商品住房。对不能提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭，暂停其在绍兴市区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。;;区域;·来住宅待推体量在260万平方米左右。;【历年供求走势】;发 展 商：金昌、绿城、益泉 工地位置：柯桥瓜渚湖北端 开盘时间：2011年3月 总建面积：58万方 均 价：毛坯13000元/平米 精装21000元/平米（装修6000元/平米） 主力面积：毛坯178-230平米 精装264-300平米 主力总价：毛坯231-299、精装554-630万元 项目概述：项目由六栋现代风格的临湖高层住宅、十栋新古典主义风格的高层住宅，一栋临湖的高级写字楼共同组成。整个园区分为两期开发，目前一期仅剩少量房源在售，主要在售二期房源。 客户情况：客户主要来源为柯桥及周边地区的私营业主和个体工商户、高官、公司老总等，多为改善型需求者。;玉兰花园为区域内标杆项目，户型定位高端，总价相对较高，从销售情况来看，二期第一批房源集中在2月之前去化，月去化速度在40-50套，而近期推出的第二批房源去化相对较慢，月均去化速度在20套左右。;【香湖郡】;香湖郡户型定位高端，目前毛坯房源仅剩余少量低楼层房源在售，而精装大户型由于总价较高，剩余房源较多，去化相对较慢，整体月均去化速度在28套。;【金色丽都】;;【永利中央公馆】;;发 展 商：绍兴县赞成置业有限公司 工地位置：绍兴县裕民路和双渎路交叉口 开盘时间：2011年5月6日 总建面积：33万方 均 价：8800元/平米 主力面积：100-125平米 主力总价：88-110万 项目概述：项目总建筑面积约32万平方米，由2幢小高层和32幢高层组成，建筑采用经典的Artdeco新古典主义风格，目前推出的为一期两幢房源。 客户情况：主要为柯桥本地人及外来做生意的新柯桥人，还有周边乡镇进城客户。置业目的以自住与投资为主。;;发 展 商：金地置业 工地位置：绍兴县群贤路与大小坂湖交汇处 开盘时间：预计2011年6月 总建面积：150万方（一期30万方） 均 价：高层9000-12000元/平米 叠加20000元/平米 主力面积：高层90-178平米 叠加147-229平米 主力总价：高层81-178万元 叠加294-458万元 项目概述：项目总建筑面积150万方，构建5大住宅组团、14万方湖滨商业集群自在新天地和2万方邻里中心。其中一期约30万方，近期将推出第一批房源，180套高层、126套洋房。;区域内未来分面积段待推情况：;·柯桥目前受政策调控的影响相对较小； ·目前市场接受度较高的为160平方米以下的户型，160平方米以上，特别是200以上的大户型，去化速度较慢； ·未来待推体量较大，除了90平方米以下面积段外，其他面积段均面临较大的市场竞争压力。但120-140平方米与140-160平方米的面积段为市场主力去化产品，因此，存在一定市场机会。;客 户 定 位;;客户构成： 客户主体：主要为私企业主，个体户及企业中高层管理者，其次为周边乡镇进城村民与企业员工； 客户来源：主要来自柯桥城区、其次为周边乡镇，再次为外来做生意的新柯桥人； 置业目的：主要为改善性需求，其次为在柯桥首次置业的新柯桥人或进城村民，此外，还有少量投资需求。 说明： 绍兴的纺织业尤其发达，柯桥有全国规模最大的中国轻纺城交易市场，区域内私企业主与个体户聚集，成为本案的主力客源之一； 随着周边乡镇经济实力的增强，农村人进城成为购房的重要部分； 外地来柯桥经商、工作的新柯桥人，也成为购房的主力，他们在柯桥多年，计划在柯桥安家落户。 ;【86-127平方米户型】;【142-158平方米户型】;【170-208平方米】;营 销 策 划;目前瓜渚湖区域，一线临湖高层公寓的毛坯价格为12000-15000元/平方米，代表项目为玉兰花园与香湖郡； 非临湖区域的高层公寓毛坯价格为8000-9500元/平方米，代表项目为润泽大院、翡翠公馆及金色水岸；;【第一批推出（2011年9月）】;【第二批推出（2011年11月）】;【第三批推出（2012年4月）】;项目;本案面积段丰富，预计开盘当月的销售率在60%左右； 两方86