济南中海国际社区广精告传播推广策略方案.ppt

;International Community 中 海 国 际 社 区;提案之前，几个思考： 2011年地产市场已步入寒冬，2012总体趋势会怎样？ 11年国社全城热销，已建立广泛知名度，12年如何在此基础上占有更多市场份额？ ;市场洞察;2011地产市场回顾;2012年房地产市场，”促销”仍是主流 由于政策调控及客户观望情绪依然没有散去，各地产商依然以出货为主，致使市场上价格促销成为主流。 投资类市场被压制，投资类客户很难抬头 房地产市场未来看淡，投资者持谨慎态度，短时间内房产投资将很难改观。;由卖方市场向买方市场的转换 卖方市场，房子少买的人多，市场由开发商主导；买方市场，房子多买的人少，只有少数受购房者欢迎的产品，才能独得青睐。 刚需市场依然存在很大的购买力 今年房地产市场压制了刚性需求客户，明年将会给刚性需求者留下释放空间，势必会让观望中的刚需客户做出???抄底”行为。 ;市场机会点： 从明年市场角度研判，刚需置业者，会是2012年市场主力购买人群。 对中海国际社区来讲，整合大社区资源优势，抢占刚需市场机会，是明年广告推广重点。;竞争分析;从2011年竞争态势来看， 中海国际社区的竞争，主要以大盘、大品牌竞争为主。 2012年这种趋势仍将延续。 主要为以领秀城、绿地国际花都为代表的大盘竞争。 以阳光100、泉景天沅为代表的周边项目竞争。 以恒大地产、绿地集团为代表的大品牌竞争。 ; 鲁能领秀城 ;鲁能领秀城开发及推广思路分析 “大盘小盘化”做法 开发思路：鲁能领秀城虽是大盘，但由于是分区域推售，实质就是很多小盘相互叠加，缺乏系统性规划。粗犷式开发，平地起楼，园林基本没有风情，交通系统规划不好出行拥堵。建筑质量差（起火），采暖方式落后。商业区与生活距离太远等。 广告推广：多从单点出发，如诉求学校，主打教育盘；诉求成熟度，直接讲比周边大盘成熟6年。 ;恒大城;恒大城开发及推广思路分析 恒大开发模式的复制 开发思路：恒大城项目本身位置偏、环境差（传统重工业区）、容积率高、户型一般、园林设计不考究。依靠极具震撼的“湖和会所”及“特价房”策略，给到场购置者购房冲动。 广告推广： “开盘必特价，特价必升值”，诉求特价。 ;;项目分析;2012年推售产品主要以A2、A3地块 剩余房源及A4地块部分房源。一期产品离交通主干道及商业较近。 二期离山林资源更近，更具有景观资源优势、私密性更好，相对于一期来说，是升级版产品。 对应升级版产品，我们在考虑二期推广时，要突显升级版形象。;项目推广回顾：;中海国际社区的推广，已经完成了入市期品牌、项目形象的建立。 主打”特价“式推广也起到了热销期”刺激销售“的效果。 进入2012年，即使降价也很难再刺激市场，只有通过广告推广强调消费者对高性价比的充分认知，不能硬拼价格。 ;;;消费者分析;济南典型刚需置业者分析： 济南本地土著，或者在济南呆了不少头年，认同济南的传统社会观念。 家庭责任感重，重视伦理亲情。 朴实，德重，喜欢实实在在的房子，看重高性价比， 更会重点考虑家庭需求。 ;业主客户访谈调研：;他们是一个“有责任心”的阶层，坚持正统观念和家庭观念，执中守正，从容自由。;他们有什么样的购房观？;关于一个男人的家长情怀;中海国际社区， 不是领秀城“小组团大盘”， 更不是恒大城的虚有外表， 而是重责任 爱家庭的均好性大盘。;中海国际社区;推广思路; 2012年推广要点： 系统性推盘：中海是全系的立体的科学规划的大社区，所有济南人都能在这里找到幸福的归宿。 从客户出发：献给有责任心的家长，了解他们的家庭需要和责任，中海为你完善考虑到了所有家庭需要。 产品价值情感化推广：跳脱传统的“产品卖点式”生硬诉求，从产品代入感情诉求，形成有感染力的情感化传播。;福 里;Slogan： ;2012年上半年是树立项目形象的关键时间节点，2012年下半年则是在推广上顺承上半年态势，重点强化项目实际利益，以及国际社区所带来的整体利益，与客户心理对接，引起目标客户共鸣及尊荣之心 。 全年活动则以互动体验为主，让目标客户深入项目其中，体会更多新的产品功能、多元文化下济南新城市格局、新人居环境的潮流与典范。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created