西安长乐路项目业态精主题与商业定位的战略.ppt

——把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝;思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒， 思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。;目 录;要解决的核心问题;;项目报告思路;; 1、西安整体概况;地理位置: 西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。2009年西安市常住人口总人口为843.46万人。;;关中城市群核心;西安政治经济分析;1、西安市整体概况;;西安城市规划“九宫格局”;西安市未来发展规划;西安市城市空间模式（2004—2020）;西安市交通规划;地铁规划; 1、西安整体概况; 2009年实现生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值32351元，比上年增长13.6%。 ;居民消费结构 2009年西安人均可支配收入为18963元，从消费结构来看，恩格尔系数持续降低说明居民生活水平的不断提高，西安市居民更多的进行休闲、娱乐业的消费，从而刺激商业的发展。; 2009年完成工业增加值820.94亿元，比上年增长12.2%。其中轻工业增长12.9%，重工业增长18.4%；装备制造业增长20.7%；工业产品销售率97.5%。 2009年建筑业实现增加值327.83亿元，比上年增长21.2%。;固定资产投资 ;; ;; 1、西安整体商业旺衰概况;; 1、西安整体商业旺衰概况; 我国零售业的发展尽管也经历了3个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了第三个阶段才和世界零售业的发展接轨。; 随着城市经济的发展，西安商业零售市场的发展有其自身的特点，大致经历了4个阶段。; 西安市零售网点迅速增长，业态结构逐步优化。; 以钟楼商圈为代表——以钟楼为核心向四方延伸，自古就是（长安）西安市商贸业的核心地带…… ; 1、西安整体商业旺衰概况;西安市主要商业区分布;康复路商圈;钟楼商圈;主要商业项目分布 ;钟楼商圈商业特征分析;业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏 钟楼商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，服饰等零售类比例较高，这主要是由于服装类的承租能力要明显高于餐饮、休闲类的租金水平，致使零售类比例较高，餐饮休闲业态则逐步被挤出的钟楼商圈。;小寨商圈;主要商业项目分布;小寨商圈商业特征分析;交通问题一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈” 小寨商圈主要项目分布在西安城市中轴线-长安路两侧，路面较宽并且车流量较大，商圈内部人流在长安路两侧互动性较差。 人车争路现象导致商圈内交通混乱，单纯的过街天桥很难解决商圈内部人流。;土门商圈;未央路商圈; 配合城市发展 利用区域社区商业发展机会 避免激烈竞争，细分市场 提升档次 引入新品牌 多元化;整体商业市场对本项目的影响;;1、长乐路商业现状分析;长乐路商业区;长乐路商业区主要商业项目概况：;环 城 东 路;商圈概况：;项目名称;项目名称;项目名称;商圈业态比例与租金水平对比状况;经营模式以统一招商为主;客户分析基本状况：;;轻工商圈特征;1、长乐路商业现状分析;长乐路商业趋势解读;6家军工企业，8家大中型企业 20大商城，1万商户，20万人流; 商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市 摊薄利润，利益均沾同质借鉴，抢占细分市场; 商业形态带动商业人群的升级换代;1、长乐路商业现状分析; 升级威胁，进退两难 环境较差，调整在即;金花十字 商业尾巴;;1、项目周边环境分析;新城区;项目位于新城区长乐路商圈内;项目位于东二环与东三环之间;项目周边共有3个客运站;项目周边共有30余条公交线路经过，十分方便;项目所处轨道交通体系;长 乐 中 路;1、项目周边环境分析; SWOT战略;1、项目周边环境分析;如何实现价值最大化;;1、定位方向思考; 将是项目走向成功的保障; 在竞争日趋激烈的地产市场，以差异化奠定项目的唯一性、排他性和权威性，是项目的立足之本，决定项目能否在激烈的商业环境中获得迅速突围，脱颖而出。 本项目定位将主题化、差异化放在第一位，避开周边市场的同质化竞争。在整个长乐路板块形成拥有以女性消费为主的专业化市场。;√;优 势;总体定位思想;1、定位方向思考; 随着女性经济和社会地位提高，围绕着女性消费、理财而形成了一种特有的经济圈和经济现象。