长沙高升湘府路项目精产品开发策略建议.pptVIP

高升湘府路项目产品开发策略建议;本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。 我们对项目的理解包括： ☆对项目区域的理解 ☆对项目整体的理解 ☆对项目产品的理解 最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即： 项目整体发展走向及产品组合开发模式;住宅部分分析;一、住宅部分分析及建议;CPD的英文全称为“central political district”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。 湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。 ;省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势。 ;新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间。;竞争对手扫描;项目名称：长沙奥林匹克花园 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司;竞争对手扫描;竞争对手扫描;★ 长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目;综述;本项目住宅分析;如何体现项目的最大价值，又可以最大限度的规避风险？ 商住两用应该是项目发展最好的选择。商住两用概念已经被广泛应用，并成为众多项目尤其是地段较好、体量不大的项目发展的潜规则。 本项目有这样的发展条件;客户购买模式分析;二、酒店式公寓分析及建议;酒店式公寓发展状况分析;性质 ;90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。但近期又数据表明，北京酒店式公寓发展和经营状况明显下滑。;项目名;在长沙市场上专业酒店（三星）的日租金为：180元/天，其服务，配套设施要胜于酒店式公寓，在价格相差不是很大的情况下，消费人群会更多的选择专业酒店而不是酒店式公寓。 以上5个项目均在长沙市区，相比本项目拥有更多的地段优势，商业优势及人流优势，本项目所处的地段，人流，商业都不及这5个项目，做为酒店式公寓发展的话会面临很大的困难。长沙市场上的酒店式公寓并不成熟，也不太被市场所认同，发展举步为艰。;1、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国酒店式公寓的发展，还是长沙市场的具体情况反映，都表明酒店式公寓市场发展不容乐观。正是由于以上的不利因素，大多客户以及开发商对酒店式公寓采取谨慎的态度，即便销售情况良好，一旦经营出现问题，开发商需向客户支付高额的租金回报。 2、项目本身拥有产权式酒店及酒店式公寓两种物业类型，两种物业类型相似，且之间就具有客户竞争。 3、项目周边发展还尚未成熟，配套缺乏，不具备酒店式公寓的各种条件。 4、酒店式公寓需求有限，而据了解，标志在该区域准备推出相同或类似物业产品，必然增加本项目的竞争风险。;特色户型建议;以3房、4房为主，配以2房的小户型;三、产权酒店分析及建议;产权式酒店种类分析;产权式酒店与传统投资方式的比较;产权式酒店与酒店式公寓的比较;长沙产权式酒店扫描;产权式酒店简析;产权式酒店简析;产权式酒店简析;产权式酒店开发建议;四、商业分析及建议;周边商业环境分析;项目商业开发构想;商业部分什么时候开始销售？;商业裙楼部分业态组合初步探讨;五、项目定位初探;核心客户锁定;项目利益最大化;项目定位初探;;项目定位初探; 附：名智工作流程;一、 市场调研◆ 地块调研及分析： a. 对项目周边环境、景观进行调查。 b. 对项目地块的优势、劣势、机会、威胁等进行分析。 ◆ 宏观环境研究及市场状况调查： a. 宏观经济环境。 b. 项目当地房地产市场供求状况。 c. 楼盘现状。 d. 项目所在区域的购买力、交通、人文、商业状况等。 ◆项目及周边状况调查： a. 项目期望值。 b. 周边环境。 c. 周边竞争状况。 d. 周边配套状况。 e. 周边交通状况。 f. 项目SWOT分析。 ◆ 消费市场及购买需要分析 a. 房产类别需求。 b. 租赁市场状况。 c. 消费习惯及心理。 d. 购买力及心理。 e. 购买力与消费者社会层次架构、需求时段等。 ;二、产品策划 ◆市场研究内容 　　1、整体区域市场的研究 　　2、地块环境调研 　　3、项目深度分析 　　4、竞争楼盘及畅销楼盘调研 　　5、目标消费群的调研 　　6、其它专项研究 ◆商业物业市场的研究内容 　　1、区域性商业氛围及消费力情况的分析和研究