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2007 ·阜阳电力明园营销推广执行方案 阜阳宏泰房地产顾问有限公司 2007 年二月 目 录 一、2006 电力明园营销工作总结2 （一）2006 阜城房地产市场运行总结2 （二）2006 年电力营销工作总结3 二、2007 年电力明园营销工作分析 5 （一）2007 年阜阳房地产营销形势分析 5 （二）2007 年阜阳电力明园推出楼盘概况6 （三）项目营销SWOT 矩阵分析7 （四）2007 年阜阳电力明园营销工作目标分析7 三、2007 年电力明园营销工作面临的问题及解决方向 10 （一）项目面临的问题（销售现状与销售目标的差距） 10 （二）解决问题的关键 13 四、2007 年电力明园营销执行方案 16 （一）营销阶段安排 16 （二）营销费用预算 19 一、2006 电力明园营销工作总结 （一）2006 阜城房地产市场运行总结 2006 年，阜阳城区房地产市场在 2005 年的基础上又迈进了一步（目前各项房地产开发 销售指标还没有发布），市场供应量和销售量比上年有较大幅度的提升，销售价格提升较快， 且不同楼盘的价格已经拉开档次，商业地产火爆出场，良好的市场前景同时也引来的合肥、 颍上的楼盘前来推介。 首先在开发楼盘数量上，比 2005 年增长了不少，据宏泰楼市监测统计，阜阳城区大大 小小目前在卖楼盘达到五十多个，其中有一定规模的楼盘（2 万平方米以上）达到 30 余个， 较大规模（6 万平方米）楼盘达到 20 余个，从区域分布上来看，除市中心的中央豪景规模 较大外，规模较大的楼盘主要分布在南二环、西二环和开发区，其余多为零星分布，一般 情况大型楼盘在规划设计、园林景观、小区配套、物业管理上占有较大优势，受到消费者 的追捧。 从销售上来看，主城区房地产销售吸纳面积较大，开发区形成一定规模，销售形势在下 半年有所升温，颍东和泉北刚刚起步（颍东略好一些）；大型楼盘消化较快，市中心零星楼 盘销售也比较好，而不成规模、生活配套设施不完善、交通条件不便利的楼盘销售较为缓 慢。 从销售价格上来看，2006 年是历年来价格上涨最快的一年，住宅整体均价上涨约 500-600 元，主要体现在市中心地段上涨较快，大型盘带动价格上涨较快，住宅上涨的原 因主要是： 1、阜阳各县市区近 1000 万人，人口基数较大，阜阳中心城市的地位日渐凸显，对所辖 周边县市消费者有一定的吸引力，从而有强大的消费基础。 2、在阜阳在中西部地区房价相对仍是价格洼地的背景下，阜阳潜在消费群体经过多年 的财富积累，达到一定的消费承受能力，是房价得以提升的关键。 3、阜阳市土地开发及其它各项成本增长较快，是房地产价格中供给的关键因素。 从价格分布来看，二环路以内价格已经和郊区拉开了距离，楼盘最大价格差可达到 1 倍，大规模小区住宅和零星开发项目拉开了距离，主城区和颍东、泉北拉开了距离。 在产品上，市场也出现了细分，电力明园的花园洋房、庭院洋房和电梯洋房系列领先于 其它楼盘，受到市场的热捧和业内专业人士的好评，针对投资的小户型住宅和公寓开始出 现，如五岳国际华庭、嘉泰大厦等，而受到政府严格限制的独立别墅项目仅在开发区几个 楼盘出现。 2006 年上半年，西苑名门小区、蓝色雅典推盘量较少，春益苑、中南现代城一期、汇 鑫水岸名苑、太阳城项目接近尾声，天端山庄、如意豪庭、万霖花园、新大陆阳光花园等 中大型楼盘延续其销售没有间断，电力明园、名仕豪园、倚泉雅苑、聚龙美墅、上海大花 园、新时代广场、锦城香格里拉二期、金湾名庭、中京花苑、怡和庄园二期、翠玉江南等 楼盘相继推向市场，其中电力明园、锦城香格里拉二期上半年在市场上引起哄动，楼盘快 速销售一空。 2006 年下半年，处在市中心位置的中央豪景、广源东城左岸、环球国际外滩新城将 阜阳楼盘拉升了一个档次，从而带动阜阳楼价的整体上涨，随着广城四季花都、天筑逸景、 阳光绿苑、凤凰御景园、三福源等楼盘在年底纷纷入市。 2006 年阜城的商业房地产推盘量明显高于往年，项目多集中在近郊区，主要有颍东商 业街、厦门商业广场、瑶海建材大市场、皖西北商贸城灯饰大市场、港丽金茂广场、蓝色 雅典商业街、锦城香格里拉美食一条街、汇鑫美