2006贵阳高尔夫三号地二期地块营销执行报告汇报案1.pptVIP

* 贵阳高尔夫三号地二期地块 营销执行报告汇报案 深圳市开元思创房地产顾问有限公司 2006年6月 营销目标 从三号地二期开始铺垫贵阳高尔夫别墅发展之路 实现别墅形象与贵阳高尔夫品牌的结合 使三号地二期成为贵阳度假别墅物业的领跑者 山水豪宅——资源利用 利用项目周边良好的景观自然资源，围绕景观作为基础打造豪宅 特点 · 周边良好的自然资源作为项目主要卖点； · 产品及生活方式专一化； · 局限于景观炒作，缺乏概念； · 依附于地块价值做独立项目炒作，局限于常规技术； 大社区豪宅——累积发展 利用大社区，积累品牌形象，拉低容积率，博取利益最大化 · 强势品牌带动规模化生产，规模化营销； · 产品成熟。配套完善； · 主要做社区文化和生活方式； · 豪宅品质缺乏支撑，局限于打造经济型豪宅； 主题豪宅——主题整合 将各种主题资源集中在一起，经过精加工与精包装，调制出符合市场口味的产品 · 以某主题为中心的专业开发模式； · 个性鲜明，形象突出； · 产品专一化； · 主题概念炒作，但局限于一个主题性阵地； 功能豪宅——高科技利用 利用高科技技术，打造高科技人性化居住功能产品，市场先驱者 · 豪宅区良好的氛围，配合高科技建筑打造； · 市场化先驱，国内市场接收度相对较低； · 专业化、品牌化路线； 豪宅模式 我们客观的认为，作为一个传统的山水豪宅项目，无论是从销售或者品牌的形象，三号地二期都是一个重要的截点，而本次汇报的目的就是找到影响这个截点的重要因素所在。 三号地二期必须面对的发展问题—— 品质发展论 营销发展论 竞争发展论 贵阳豪宅物业发展格局 乌当板块 代表项目：仁恒别墅 泉天下 中心区板块 代表项目：中天.御熙谷 小河板块 代表项目：山水黔城 大兴森林别墅 南湖板块 代表项目：南浮宫.御园 贵阳豪宅格局 供应竞争的发展 数据研究： 贵阳市目前在售的别墅项目主要是2004年及2005年推出尚未能完成销售的项目，新增项目只有泉天下·国际公馆。但从市场的角度，相对于贵阳的市场需求，供应量仍然是较大的，后市存在压力市场竞争加剧。 竞争关系： 目前贵阳市场未售的别墅存量接近过400套。如果加上即将推出的别墅项目以及金阳的两个大型综合住宅小区景怡园和金龙国际花园也都将推出别墅产品，那么目前贵阳市场的别墅供应量很有可能突破1000套！ 独栋（280~600 ㎡） 18500/50 福宅3#地二期 高尔夫板块 连排及少量独栋（212~280 ㎡） 36000/116 南浮宫·御园 南湖板块 连排及独栋（330~800㎡ ） ——/82 山水黔城 小河板块 连排及独栋（173~253㎡ ） ——/36 大兴森林别墅 连排及独栋（300~450 ㎡ ） 34201/92 仁恒别墅 乌当板块 泉天下·国际公馆 中天·御溪谷 连排及独栋（250~450 ㎡ ） 130000/300 独栋（300~500㎡ ） 18900/49 中心区板块 区域 主力户型 建筑面积（㎡）/套数 项目名称 资源竞争的发展 南湖板块 山景、内部园林水景、五星级酒店、半山会所、高尔夫推杆练习场、泳池、网球场、超市、矿泉直饮。 泉天下·国际公馆 新天商业中心、内部园林景观、生活及商业配套完善 仁恒别墅 乌当板块 靠近南湖、20000平方米的世纪广场、南湖公园、地中海园林、人工水景、直饮水系统 南浮宫·御园 内部园林景观、中兴世家社区配套、小河片区的商业配套及市政配套。 大兴森林别墅 四方河、山景、600亩社区山水园、五大休闲健身广场、一座大型康体娱乐中心、高尔夫练习场、医疗保健中心、五星级产权度假酒店、“时空隧道”商业城、金木水火土五行商业街、学校、幼儿园等。 山水黔城 小河板块 喀斯特山林地貌、1200亩自然湖泊、避暑胜地、贵阳高尔夫球会、球会内部配套 福宅 高尔夫板块 月亮湖、环湖坡地森林、中天名士会所（泳池、健身房、棋牌、多功能厅）中天小花幼儿园、中天北京小学、中天北京四中，以及商场、集贸市场、银行、康体俱乐部等全方位配套设施。 中天·御溪谷 中心区板块 区域 环境与配套 项目名称 有山景资源的项目： 中天·御溪谷 山水黔城 泉天下·国际公馆 福宅 有湖景资源的项目： 中天·御溪谷 福宅 有城市景观的项目： 仁恒别墅 南浮宫·御园 交通便利的项目： 中天·御溪谷 山水黔城 大兴森林别墅 仁恒别墅 泉天下·国际公馆 南浮宫·御园