2007嘉兴市格林25度二次营销报告.pdfVIP

格林25º二次策划方案 一、产品SWOT 分析 1、S——优势 1）、区位优势 ★ 前景无量：2 年城市建设，南湖新区由荒芜逐渐走向繁华，城市快速 发展的烙印刻入了嘉兴人民的脑海，城市前景一片看好； ★ 城脉之尊：位居中环南路，嘉兴中心城市重点建设轴线，现代商贸 服务集聚区，单身公寓与城市轴线一脉相承、共同呼吸。 2 ）、产品优势 ★ 5 米高住宅：区域内首创5 米层高，用城市中心的高昂土地价值来换 取住户的居住价值，全力为住户打造健康、舒适、自由、得房率大 于100%的享受空间，宁波中建品牌实力可见一斑。 ★ 看得见的品质居家：一期现房交付使用，物业品质有目共读，家的 氛围提前享受； ★ 即买即住，即买既租：单身公寓现房发售，看得见的产品买得放心， 住得舒心，租得开心； ★ 社区规模宏伟：社区配套、物业会所一应俱全，园林景观更是独步 嘉兴，格林小镇的单身公寓比市场同类产品拥有的更多。 ★ 物业公司优质服务：物业公司进驻，管理服务透明化，利于消费者 感知物业管理的优质服务。一个明证：一期业主的装修材料社区中 没有一处堆放，这就是高级物业管理服务水平的体现； ★ 户型精致实用：面积约50—70 ㎡，厨、卫、厅、卧一应俱全； ★ 样板空间，多彩多姿：宁波中建拆巨资打造多套样板空间，为得就 是给消费者提供个性化的居住服务。 2、W——劣势 1）、区位劣势 ★ 配套欠缺：生活配套、商业配套、交通配套等各项配套目前认识空 白点，这对于尤其注重各项配套完善的单身公寓产品来讲是一个致 命的劣势； 2 ）、产品劣势 ★ 单身公寓板式规划，直线型过道空间，造成中间部位户型在日照、 采光和通风方面存在严重问题； ★ 单身公寓南北纵向，造成东西立面过长，东西户型对比反差巨大， 尤其是西向户型在景观方面远劣于东向户型，而在西晒方面却远强 于东向户型，强烈对比差非常不利于产品的去化； ★ 隔层空间目前存在严重弊端，上层空间不超过1.7 米，隔板设置也不 符合嘉兴人的居住口味，去化难度较大； ★ 单身公寓的个性化物业配套及物业服务没有明确，不利于产品附加 价值的提升。 3、O——机会点 1）、前瞻性产品：宁波中建紧扣城市发展脉搏，区域内前瞻性打造单身公寓 产品，填补市场空白； 2 ）、潜在客户空间大：嘉兴一中、妇保院、高中园区、行政单位、汽车商贸 园区等等存在大量潜在客户； 3 ）、城市建设，各项配套趋于完善：随着城市的进一步发展、扩容以及人口 的搬迁，各项配套设施将逐渐匹配到位，相对于未来而言，目前是消费者购买的 绝佳时机； 4 ）、推盘时机好：同比市场同类型竞争产品，本案单身公寓 11 月份推盘迎 来了嘉兴的购房高潮期，同时也避开了同类产品相互竞争的高潮期，市调数据表 明：嘉兴市大多数单身公寓产品都集中在2005 年5 月份上市。 4、T——威胁 1）、城市规划不确定性：区域内城市规划的不确定性较大，本案周边环境以 及配套设施的不确定性也相对加大，对本案造成的威胁也大； 2 ）、区域内竞争楼盘加剧：市调数据表明，国际中港城、巴黎都市、翰林府 邸以及蔚蓝·澳洲花园进入集中上市期，尤其是上市的楼盘以小高层、高层为主， 这对于本案小高层的单身公寓构成极大的威胁； 3 ）、样板房施工的不稳定性：对于本案单身公寓来讲，个性化的样板房空间 是一个非常重要和必要的销售道具，然而样板房施工进度的一拖再拖，使得该道 具在短期内难以被利用，对本案临门一脚的有效去化构成较大威胁。 综合评定： 通过上述 SWOT 分析的阐述，我们认为产品本身和其他销售条件还有待改 进和完善的地方： 1、针对西向户型西晒的问题：我们建议采用分时点销售的方式。首先我们 认