2007年扬州润和绿景城营销推广提案.pdfVIP

目 录 第一部分 扬州房地产市场研究分析„„„„„„„„„„„„„ 第 2-8 页 1． 扬州房地产市场发展现状及特征概括 2． 扬州房地产市场价格情况 3． 扬州房地产市场产品分析 4． 扬州房地产市场销售去化分析 5． 扬州房地产市场客源分析 6． 重点竞争个案研究 第二部分 项目地块价值及整体定位„„„„„„„„„„„„„ 第9-13 页 1． 项目地块价值 2． 项目SWOT 分析及应对策略 3． 项目整体定位 4． 项目形象定位 5． 项目客户定位 6． 项目价格定位 第三部分 整合营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„ 第14-27 页 1. 项目推广定位 2. 项目品牌策略 3. 项目营销推广策略 4. 阶段性营销推广计划 第四部分 销售执行方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„第28-31 页 1． 小高层公寓操作方案 2． 商铺操作方案 3． 首期多层操作方案 4． 销售组织及人员构想 第五部分 广告VI 设计效果 „„„„„„„„„„„„„„„„ 第32-34 页 第一部分 扬州房地产市场研究分析 一、扬州房地产市场发展现状及特征概括 首先概括一下扬州房地产市场发展的现状和特征，使得我们能直观的对扬州房地产市场有个初步的了解： 1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展健康 扬州房地产市场从2003 年至今商品房供求比一直保持在 1.1~1.2 左右（供应中还包括了安置性住房），房 价虽然在在06-07 年间有了跳跃式的上涨，但供求关系能依然能保持在 1：1，因此我们判断短期市场依然会 处于上升趋势。 2、扬州房价处于稳中有升，泡沫较小 扬州房价收入比大约在7.26 上下，在江苏省处于中游。同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高， 我们判断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。 3、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高 从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是110-120 平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能 非常看中，偏好舒适紧凑的户型。 4、居民购房热情尚可，楼盘去化能力良好，总价购买承受能力50 万左右 目前扬州市区环线以内的住宅均价达到4000-6000 元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在60 万以下。 5、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大 通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到扬州市目前居民购房自住比例较大。但因为在扬州经商的 外地人有一定的比率，扬州楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。 6、扬州新建商品房市场受到宏观调控的影响，呈价平量微缩状态 新一轮的宏观调控中，扬州一手房市场受到一定的影响，价格基本保持稳定，去化量近期有波动，但是我 们判断扬州房地产市场总体所受的政策影响较小。 7、近两年房价涨幅大，06 年到07 年已有600 元/㎡涨幅 06 年以前，扬州的房价仅3000 左右元/㎡，这显然与扬州的经济发展不对等。07 年初，受到国家整体房 地产的局势影响，扬州房价也开始水涨船高，在自我调整中，迅速拉升，使得市民重新认识并认可扬州市场。 8、房地产发展重点在西区 在扬州市“西进东连”的城市发展思想指导下，西区逐渐成为扬州市房产发展的领军区域，目前近60%以 上的房产开发项目均位于西区，产品也从单一的多层转为现在的多层、小高层、高层、联排别墅、单体别墅、 复式楼竞相存在的市场环境。 9、建筑风格大部分是中式跟现代 目前扬州楼盘众多，建筑风格却比较单一，主要集中在中式跟现代两种，欧式建筑较少，这跟其他2、3 级城市有所不同。这一点其实跟扬州自身定位文化古城成不无关系，根据扬州规划局的走访，也已经证实对 房地产建筑风格的限制。 10、房地产开发投资 表：扬州市房地产投资情况 年份 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年1-7 月