2007年西安市E动空间项目前期策划提案.pdfVIP

前言 房地产项目如何赢得市场的青睐？ 房地产项目如何实现最大价值的利润空间？ 开发公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？ 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于 向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后， 经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于恢复到应有的理性状态。 在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放 生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、 园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合， 打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并 为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。 不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们 会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机 会与成功！ E 动空间项目地处南二环与西二环交界处，占地0.16 公顷，本项目 具有一定的优势，但在开发过程中也存在着很大的局限性。本提案正是 以项目的优势为开发主题，密切结合项目周边房地产市场的特点，以吸 引广大购房客户为目的，通过优势资源整合，规避项目劣势，最终实现 项目良好的经营效益。 目录 一 西安基本情况5 二 项目分析8 三 周边市场分析13 四 项目开发建议31 五 项目开发主题36 六 目标客户群38 七 价格建议41 八 案名分析42 九 市场调研技术报告44 十 附录49 十一 结语88 一 西安的基本情况 1.西安的地理位置 西安市位于东经107 （40 ）—109 （49 ）和北纬33 （39 ）—34 （45 ） 之间，黄河流域中部关中盆地辖境东西204 公里，东西最长为204 公里， 南北最宽为116 公里，总面积9983 平方公里，西安地处陕西省关中平原 偏南地区，北部为冲积平原，南部为剥蚀山地。大体地势是东南高，西 北与西南低，呈一簸箕状。北临渭河，南依终南山，周围曲流环绕，有“八 水绕长安”之说。气候适宜，土地肥沃，物产丰富，风景秀丽。拥有“关中 八景”之誉。市辖八区五县，面积 9977 多平方千米，人口618 余万，其 中市内市区面积1066 平方公里，是我国西北地区最大的城市。 2.西安的性质及地位 西安，古称长安，是陕西省的省会。这座秦岭脚下、渭水之滨的千 年古都，东有潼关之固，西有散关之险。在北方，秦代所修宽达百米绵 延千里的驰道直通蒙古草原，是抗击匈奴、供给给养的主动脉在南方， 有子午道、谠骆道、褒斜道、陈仓道可越汉中而抵巴蜀；东南方向商洛 山中的武关道，则是通往楚地的咽喉。古代长安交通便利，水陆并用， 地势险要，易守难攻，历来是兵家必争之地，帝王成功立业之地。 中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国最著名的七大古都之 一。对于中国历史和传统文化的形成与发展而言，西安曾有过无与伦比 的贡献。在一千余年的漫长岁月中，西安作为中国十多个王朝的国都， 是展示中国历史的舞台。 3.西安的城市规模 根据《西安市1995~2010 年城市总体规划》，我市的中心城市范围为 中心集团（碑林、新城、莲湖区及雁塔、未央、灞桥区的部分用地）和 外围 9 个组团（临潼、韦曲、阎良、纺织城、六村堡、未央、洪庆、泾 河和草滩）。随着我市建设的发展，此次《规划（草案）》对城市规模进 行了重新定位，将全市城市规划区范围划分为三个层次，一是市域范围： 西安行政辖区范围，面积9983 平方公里；二是市区范围，包括11 个区， 即碑林、莲湖、新城、未央、雁塔、灞桥、长安、临潼、阎良区和户县、 高陵县；三是主城区范围：以唐长安城为中心区，以绕城高速为基本轮 廓，局部向外少量扩张，东到洪庆、西到纪阳，南至长安，北到渭河。 人口规模：2010 年市域总人口规模为955 万人；市区（碑林区、莲 湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以 及户县），人口规模为695 万人；主城区人口规模为525 万人。2020 年市 域总人口规模为1030 万人；市区人口规模为765 万人；主城区人口规模 为600 万人。 用地规模：2010 年市区用地规模为695 平方公里；主城区用地规模 为525 平方公里；2020 年市区用地规模为788