2007广州新塘镇顺欣花园营销策划建议书.pptVIP

顺欣花园营销策划建议书 我们的核心目标 新塘住宅市场分析 新塘住宅未来供应总体格局：逐渐形成西部、北部两大板块 同质化竞争激烈 开发同质化，整体竞争激烈 价格同质化：主流户型产品单价集中在3200-3500元/平方米区间，总价集中在35—55万区间 规模及物业类型同质化：以中型楼盘开发为主，多数为一梯四户或两梯六户的小高层和高层，依托周边生活配套 客户同质化：除凤凰城及翡翠绿洲外其他在售楼盘以本地客源为主，外来客源（以黄埔区及开发区为主）约占10% 销售周期同步：后续供应集中在07下半年及08年初推出市场 产品开发水平低，近期素质逐渐有提升 产品开发素质较低，未能满足当地消费者需求 产品开发中规中矩，少有创新 凤凰城最初推出时曾引起当地居民的购买热潮 近期有创新户型产品推出，部分产品素质开始提升 东方名都最近推出三错层小户型和两梯一户豪华空中别墅，市场反映热烈 区位价值和地块条件分析 项目所在区域在新塘镇的功能地位 项目位于城镇工业组团内，距离镇区5分钟车程，区域成熟度不高 利：便于项目形象的树立，不受原镇区形象的影响 弊：周边配套设施不完善，公共交通缺乏等，不易吸引普通消费群在此消费 新塘空间布局总体策略为：东进、西联、南优、北拓 影响分析 北拓主要是工业组团的向北延伸 东进是城镇商贸服务业的发展 项目周边发展条件分析 项目四周特征 南边正对顺欣广场一二三期，利于项目所在区域人气的聚集，而在建五星级酒店利于提升项目所在区域的形象档次 东面是章陂工业区的玻璃厂，不利于项目形象的树立 旁边高压线对发展有不良影响，但可通过规划设计将其规避 发展研判 项目开发初期，周边区域成熟度尚不高，伴随着周边工业园区产业进驻，人口将增加，区域成熟度将逐步提高 地块开发条件分析 项目地块已经平整，开发条件相对较好 项目对内对外交通联系方便 项目位于对外交通主干道荔新公路旁，对外联系便捷 项目东西两侧是工业区内部规划道路，便于项目与区域内部的联系 地块交通便利，配套设施尚未完善 交通便利 项目地块，坐落在荔新公路旁，通往新塘城区和增城市区较便利，往北方向有广园快速、107国道可通往广州和深圳。 配套设施不齐全 目前，项目地块东、南、北方向都是未开发的土地，居民购物需要到城区中心，乘车或者骑摩托车约10分钟路程。 对本项目的不利因素 项目周边工业制造业较重,将来会影响居住. 项目东面靠近马路，噪音较大，对本项目有不利的影响。 项目地块紧邻高压电线塔,将来影响居住环境，也不利于地块的开发。 小结 项目区域位于珠三角交通咽喉,交通便利. 项目区域是增城工业制造业重镇,物流商业比较繁荣,区位价值较高. 项目地块属于新塘次核心区,物流商业氛围较薄弱. 项目地块位于荔新公路旁,交通便利但配套设施不齐全. 项目地块紧邻高压电线塔,将对本项目有影响. SWOT分析 结论 定位篇辐射广州东部的项目定位 本项目的核心价值 区域发展前景 价格竞争力 置业投资潜力 面向广州东部及周边区域 客户篇锁定本项目的目标客户群 立足新塘尽量扩展广州东部客户群 目标客户分析 目标客户区域比例 本项目消费者的需求构成 目标客户策略 价格篇 洋房价格建议 项目推广的策略 我们的推广部署建议 项目推广的阶段性划分 项目整体推广的目标 项目整体推广的目标 项目整体推广的目标 项目阶段性推广细化方案 推广策略 推广手法 推广效果 面 线 点 事件营销＋名人效应 行业群体＋政府力量 客户资源＋客户网络 范围广、形式新、效果轰动 直接、影响力 准、快、低费用 品牌塑造阶段 产品推广阶段 产品体现阶段 产品价值 07.08 07.07 07.09 07.10 08.01 前期 中期 远期 08.04 08.03 08.02 07.11 07.12 08.05 08.07 08.06 08.08 08.09 第一阶段的推广目标（07年7月初至8月中旬）： 在新塘本地建立项目形象，在新塘本地实现80%的市场覆盖率； 在广州地区通过特殊手法，迅速渗透广州东部区域市场。 在周边地区（增城、东莞）建立项目品牌形象； 第一阶段推广工作核心：令尽可能多的人认知项目 第二阶段的推广目标（07年8月下旬至9月底）： 在项目周边市场实现100%的市场覆盖率，针对周边工业区企业的团购群体 进行上门宣传； 在广州地区通过特殊的销售渠道，以最短的时间，以最大影响力的方式迅速进入广 州东部区域市场，直接接触购买群体； 在周边地区突出项目区位价值和交通优势，开始形成人脉网络转播的推广效果； 第二阶段推广工作核心：令尽可能多的人了解项目 第三阶段的推广目标（07年10月至08年9月）： 在项目周边的工业区企业市场区域确立龙头地位，占领超过