2006贵阳高尔夫三号地二期地块营销执行报告汇报案2.pptVIP

定位释义（备选） 龙玺，是上层社会的标志，绝对的尊崇象征； 龙玺，是高不可攀的终极梦想，绝对的世俗膜拜； 龙玺，权贵中的王者，不可复制的荣耀。 项目品质发展定位 属性定位 客户定位 价格定位 形象定位 命名 客户定位 价格定位 结合目前市场的现状以及对后续市场发展变化的分析，我司认为项目于9月初入市，并在入市前达到基本销售条件（3套样板房完全展示，客户积累时间达一个月以上），本项目销售均价可达到： 8000元/ m2 * 品质发展的三项思考 二期的价值发现 二期的发展方向 一期印象 一期的市场印象 市场印象 天然高尔夫球场 休闲运动配套齐全 林湖环抱的自然环境 欧式建筑 阔绰的户型设计 较高的性价比值产品 市场印象：品质地位 关键词：建筑质量、外立面 市场印象：形象地位 关键词：森林中的屋，湖水边的家 本项目开始销售，均价从4000元/㎡左右,慢慢爬升至现5500元/平方米左右。销售速度较为缓慢，现仍剩余7套单位。价格水平位于现贵阳豪宅价格中低水平。 市场印象：价格地位 关键词： 4000元/㎡ 5500元/㎡ 品质地位 形象地位 价格地位 贵阳高尔夫拥有打造贵阳顶尖别墅的条件，但在整个竞争环境中并未处于一个领导者的位置。 我司观点：一期营销概念、包装主题等对于贵阳市场产生了的影响并不够优秀，做为二期的形象必须在一期形象上做到一个全面的提升，二期不应抛弃一期形成的形象基础，而应在此基础上变通提升。 二期的价值体系 二期的发展方向 一期印象 品质发展的三项思考 二期的价值发现 项目位于一期的北面，地势更为陡峭，于湖景联系更为紧密。整体设计为50套独栋别墅，环境更为幽静。 三号地二期总体规划 融入山水豪宅资源链 1 ——项目地块的自然环境（山地、湖滨、原始森林） ——贵阳市乃至贵州省唯一的高尔夫球场 ——重要的地理位置，离市区30分钟车程、离新的行政中心10分钟车程 ——高尔夫球会及一期别墅的业主聚集了贵阳顶尖的高素质阶层 ——规划设计中考虑到传统文化：风水的因素 项目极具竞争性的户型设计，提升项目形象、实现价值 产品品质为主力进攻点 2 山地美宅 现代简欧风情 郊区度假生活 低容积率 低覆盖率 1：2车位规划 露台赠送 部分户型车库、地下室赠送 退台户型设计 细节补充价值内涵 3 物管方面 ——全面提升物管形象及物管服务内容； 智能化角度 ——将在消防、保全、车管、通讯方面提升智能化水平； 园林角度 ——利用有限公共空间，打造特色中式园林； 公共配套角度 ——利用一切自然资源 已经原有配套，打造丰富的公共配套； 形象角度 ——文化与品质密切相关，以文化内涵提高形象品质。 （稍后详细解释） 二期的价值体系 二期的市场机会 一期印象 品质发展的三项思考 二期的发展方向 山水豪宅 延续一期推广方向，依附 项目自然资源进行推广销 售 大社区豪宅 利用项目的后续开发，完 善项目生活配套，利用高 尔夫品牌效应？ 主题豪宅 寻找一个新的豪宅主题。 宣传主题生活方式，促进 项目销售 功能豪宅 增加高科技智能化配置， 增添物管服务领域，打造 高科技人性化居住方式 品质发展方向 1、山水豪宅：以山水高端豪宅形象稳守贵阳市场； 2、大豪宅社区：以大社区豪宅姿态列入贵阳高端产品； 3、度假主题：以度假主题补缺市场度假主题豪宅空白； 3、人性化功能：赋予项目人性化功能，领跑市场。 项目品质发展定位 属性定位 客户定位 价格定位 形象定位 命名 客户定位 客户定位思考 高档物业定位的市场特征，结合战略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三： 第一：主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强，发 展潜力巨大； 第二：主体目标客户应具备充分的地域宽度； 第三：主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的共同价 值取向，必须作为本项目定位的重要依据。 客户定位思考 客户群体描述 主力目标客户——所有承受别墅总价200万元以上的精英阶层 职业特征 1、各类和营业主，创业型业主 2、经营管理领域： 职业经理人，管理顾问 3、专业代理（商） 高级营销人员 4、专业技术领域： 高级工程师、高级建筑师、 电脑程式设计师、高级会计 师、高级医师、证券高级从 业者、高科技应用型产业研 究人员、高级贸易从业人员 社会人文科学领域：律师、 记者、演员、艺术家、画家、 音乐家、教授有隐性收入的 政界人员 地域特征 1、本地客源： 贵阳本地购房客、来 贵阳