2006遵义市爵仕蓝岛营销运作方案.pdfVIP

爵仕蓝岛2006 年营销运作方案 市场分析篇 一．遵义宏观市场状况概述 1．第一阶段开发浪潮基本结束，第二轮的市场竞争全面开始; 在遵义市政府建设汇川区、南部新城以及改造老城区的大 政策和大背景下，遵义的房地产市场在近几年得到了蓬勃的发 展, 前几年推出的项目基本都已完成了建设,第一轮的开发浪 潮已经渐渐退去。与此同时，第二轮的开发浪潮已经袭来。2006 将是大型项目的天下，很多大型项目都纷纷上马，遵义的房地 产市场将迎来第二个春天。 2．汇川区竞争激烈，海尔大道蓄势待发，老城区供不应求； 汇川区作为政府重点建设的区域，近几年房地产得到了蓬勃 的发展，大小项目共有10 余个，以楼盘体量占遵义的50%左右。 代表楼盘有锦都豪苑、御景湾、天安星园、阳光e 版，丰乐·学 府芳邻（一、二期），海珠广场、东方星园（二期）等。老城区 受土地供应影响，一直楼盘数量最少的区域，仅有格兰阳光、 帝豪峰景、凤凰国际花园几个项目。海尔大道房地产最近两年 也得到了不少发展，遵义规模最大的四个项目均集中在此区域， 如东欣地产项目（70 万）、桃溪河畔、智慧名城（36 万）、富华 广场（40 万）等。从整体上看，随着开发区土地的逐步减少， 遵义房地产开发重心将向南移，海尔大道将成为遵义继汇川区 后的又一楼市热点区域。 3．楼盘规模逐步加大,大盘相断涌现,开发水平不断提高; 目前在遵义超过10 万㎡花园共有近20 个，如桃溪河畔、富 华广场、翠堤丽苑、福源山庄、香樟印象、康海四季花城、都 市名苑、维也纳春天、东方星园、御星湾、久联区政府项目、 智慧名城、东欣地产项目、爵仕蓝岛、格兰阳光、凤凰国际、 山水家园等。大盘的不断涌现，将带来更多的竞争。同时也会 不断提升开发的整体水平。 4．产品类型由单一型向多元化发展. 所调查的三十余个项目中，有针对金字塔尖目标客户的桃溪 河畔，有倡导低容积率高绿化的都市名苑，有讲究生活格调的 智慧名城，有强调苏格兰风情的格兰阳光等，各有各的特色， 你方唱罢我登场，好不热闹。但从楼盘所属领域看，这些楼盘 整体质素并不高，景观绿化设计尚处于初级阶段，尚未达到景 观设计的高级层次。桃溪河畔如此，山水家园也是如此，安防 智能配套、小区生活配套、物业管理等水平也不是很高。建筑 细部处理也无创意，遵义楼市还缺乏如星河湾之于广州、兴隆 城市花园之于贵阳的标志性楼盘。 5．物业管理发展速度缓慢,整体水平不高; 现阶段遵义大多数的多层住宅已是基本售完。在售的多层小 区有智慧名城、东方星园二期、御景湾三个项目。从现阶段情 况看估计销售不会有大问题。多层房型成为市场宠儿的同时， 电梯房产品也将全面登场，如东方星园二期、翠堤丽苑精品单 位、锦都豪苑、智慧名城二期、凤凰国际小高层、学府芳邻、 海珠广场、民生广场、港湾丽都等。由此不难看出，电梯住宅 的竞争将成为下阶段房地产市场竞争的主流。 5．楼盘整体设计水平有所提升,新颖户型层出不穷; 现阶段在售小区中，很多项目的规划都做得相对不错，比前 几年有了显著提升，户型的设计上也力求创新。如东方星园电 梯房的回廊设计、双错结构等。注重楼宇布局、景观环境设计、 安防智能化的项目将成为市场的宠儿。 6.房价提升速度较快,大盘成为带动房价不断提升的原动 力; 从房价上看，无论是开发区、老城区还是海尔大道以及外环 路，每个片区的价格都有大幅度增长。2004 年海尔大道涨幅为 100-200 元/㎡，房价现为1200-1300 元/㎡之间，这与智慧名城 的出现不无关系。东方星园、香樟印象、锦都豪苑等也将汇川 区板块单价提升到了1800-1900 元/㎡。 7．营销手段向多元化发展; 目前，在遵义很多住宅楼盘无论大小，无论品质高低，均采 用直销派发单页形式进行销售。大盘如东方星园、御景湾、香 樟印象等，小盘如永生花园、南海花园等，这些销售公司或个 人采用营销方式上基本一致，营销手段的单一在很大程度上抑 制了遵义房地产市场的发展。 8．高端产品出现真空, 受国家宏观政策的影响，遵义市场上的高端住宅产品的建设 也收受到抑制，前一阶段的如桃溪河畔等高档项目的销售工作 已告一段落。目前尚无新产品入市，高端市场出现了相对的空 白。 9．景观设计和制作水平有待提高 目前遵义楼盘在景观园林这一领域还未有整体型的提高.很