2006成都市花样年花郡2.2期定价说明书.pdfVIP

花样年·花郡2.2 期定价说明书 第一部分 价格制定原则2 一、发展商经营目标2 二、销售前的市场环境2 （一）总体市场分析2 （二）片区市场分析4 （三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴5 三、项目自身客观条件7 四、项目价格策略8 （一）目标均价市场比较分析8 （二）项目片区土地增值情况分析9 （三）2.1 期与2.2 期的价格上涨幅度分析9 （四）目标均价制定分析 10 五、项目销售战略 11 六、价格制定原则 12 第二部分 价格表制定说明 12 一、产品差 12 二、价格表其它主要决定因素权重评定： 13 二、具体定价说明 14 （一）景观 14 （二）户型 15 （三）朝向 15 （四）噪音 17 （五）层差说明（标准层） 17 （六）修正说明 18 三、面价演算说明（按2.2 期实收价5300 元/㎡计算） 19 第一部分 价格制定原则 价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价 格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则： ◆ 发展商的经营目标 ◆ 销售前的市场环境 ◆ 项目自身客观条件 ◆ 项目价格策略 ◆ 项目销售战略 ◆ 客户考虑的因素对定价的影响 一、发展商经营目标  成为成都明星物业；  实现片区同期项目市场中高价位；  保证一定销售速度同时，实现较高的利润；  满足项目可持续销售需求；  提升发展商品牌形象。 二、销售前的市场环境 （一）总体市场分析 1、商品房供销 2006 年1－9 月商品房供应量为767.8万平方米，商品房总成交面积为680.81 万平方米；其中城东商品房供应178.01 万平方米，商品房总成交面积为173.22 万平方米，同比增加20.8％，位居成都市区排名第三位。 2、商品住宅销售面积 2006 年 1－9 月商品住宅供应量为 575.19 万平方米，商品住宅总成交面积 为 579.07 平方米，其中城东商品供应 148.24 万平方米，商品住宅成交面积为 157.55 万平方米，同比增加23.1％，位居成都市区域排名第三位。 3、2006 年1-9 月五城区商品房价格 商品房 住宅 办公用房 商业用房 均价 4445 4181 4975 7835 同比增涨 10.1％ 13.0％ 12.3% 8.0% 2006 年1-9 月五城区商品房交易均价为4445 元/平方米，同比增涨10.1％， 住宅交易均价为4181 元/平方米，同比增涨13％。 总体分析，2006 年 1-9 月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头，需 求旺势，房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东，如首创、华润、阳光 100 等，城东将真正成为成都房地产开放的主战场。 （二）片区市场分析 1、城东片区的总体情况： 2006 年 1-9 月共批准预售项目37 个，共 178.01 万平方米，批准预售面积 同比减少7.1％。2006 年 1-9 月供销比 1.03，城东商品房供需处于较为合理范 围。 2、城东片区的住宅情况： 2006 年1-9 月共批准预售项目14535 套，共计148.24 万平方米，批准预售 面积同比增涨 1.0％。2006 年 1-9 月供销比0.94，城东商品住宅供应略小于需 求。2006 年1-9 月住宅交易均价37