2011年上海万科·琥珀之心销售建议.pptVIP

后续批次推案建议 1 2 3 4 2 1 3 4 第一批 第二批 第三批 第四批 第一排 6 8 8 6 非第一排 12 12 12 16 合计 18 20 20 22 在价格不做调整的基础上： 1、推案位置由强到弱，价格起伏不大，有利于介绍客户跟进性； 2、主力去化房源前紧后松，有利于压迫客户； 执行手段：控位 控量 价格策略 价格的三个方向 价格的三个方向 方向一： 调整报价体系，拉高臻园底TOWN报价，支撑联排产品； 方向二： 直接调整联排价格，贴近顾村主流放量价格控制在600-800万之间； 方向三： 以目前表价成交，增加精装修； 可能导致底TOWN去化缓慢 获取安全的 放量机会 以弱化价格抗性 万科·琥珀之心 销售建议 2011年4月30日 第一部分：市场竞争格局 第二部分：竞品联排客户分析 第三部分：销售调整建议 报告框架 第一部分：市场竞争格局 顾村板块 罗店板块 杨行板块 朗诗绿岛 面积段：240平米 总价段：800-850万 联排别墅 香岛原墅 面积段：150-220平米 总价段：400-1500万 叠加别墅 类独栋 (精装修) 琥珀臻园 面积段：170-190平米 总价段：450-550万 叠加别墅 （精装修） 美兰湖岭域 面积段：210-220平米 总价段：500-550万 叠加别墅 保利叶语 面积段：235-254平米 总价段：600-800万 联排别墅 春江美庐 面积段：138-220平米 总价段：500-2000万 联排别墅 类独栋 荣域飘鹰锦和花园 面积段：181-248平米 总价段：未定 叠加别墅 联排别墅 本案 蕴川路一号线沿线 本案所在罗店板块为精装修叠加别墅市场，以沪太路为重要交通动线，蕴川路沿线项目对其不构成主要威胁。 美兰湖高尔夫 面积段：190-280平米 总价段：500-1100万 叠加别墅 联排别墅 （精装修） 宝山区主要别墅竞品分布情况 保利叶上海 面积段：223-276平米 总价段：550-1300万 联排别墅 类独栋 沪太路七号线沿线 400 500 600 700 800 900 1000 1000以上 琥珀郡园 朗诗绿岛 保利叶语 保利叶上海 琥珀臻园 美兰湖岭域 美兰湖高尔夫 香岛原墅 罗店板块作为叠加别墅市场，联排别墅市场受到一定挤压，600-800万总价范围内，本案面对保利叶语、叶上海的直接竞争。 叠加 联排 类独栋 沪太路沿线别墅项目－－总价段竞争分析 地下室面积 花园面积 挑空面积 底层面积 总面宽 琥珀郡园 保利叶语 美兰湖高尔夫 朗诗绿岛 100 80 100 70 -- 90 90 挑空区域 -- -- 7 7.5 建筑面积 235-254 260-280 240 地面楼层数量 采光面 联列方式 220-230 110-170 45-70 100 客厅 7.5 40 -- 4 3 3 2-3面 2-3面 3面 4联、6联 4-7联 4、6联 90-120 60-200 90-110 客厅 7-12 25-30 2、3 4面 4、5联 阁楼 70 -- -- -- 装修情况 精装修 否(附带科技配置) 否 否 保利叶上海 223-236 98-120 60-180 90-100 客厅 8.4 25-30 3 4联 -- 否 2-3面 相对产品力强势 保利叶语拥有较强的产品力优势，本案产品属性与其相比存在一定的差距。 联排别墅竞品－－产品力竞争分析 地下室面积 花园面积 挑空面积 底层面积 总面宽 琥珀郡园 香岛原墅 美兰湖高尔夫 美兰湖岭域 108 110 50 35 -- 110 90 挑空区域 -- -- 11 8.5 建筑面积 152-158 176-220 210-220 套内地面楼层 采光面 220-230 110-170 45-70 100 客厅 7.5 40 -- 2、3 2-3 3 2-3面 2-3面 3面 90 40 70-90 -- 7.5 -- 2、3 阁楼 42-55 30-40 -- -- 立面材质 石材、面砖 石材、面砖 石材、面砖 石材、面砖 2-3面 装修情况 精装修 否 否 精装修 琥珀臻园 171-192 115 55 90 -- 7.5 -- 2 -- 全石材 精装修 2-3面 区域叠加别墅项目多为高标准精装修产品，本案产品除地下室面积较大外，并无绝对竞争优势。 叠加别墅竞品－－产品力竞争分析 竞品去化情况分析 保利叶语 美兰湖高尔夫 朗诗绿岛 24套 （3月27日开盘当日成交23套） 0套 （尾盘） 1套 叠加别墅 联排别墅 琥珀臻园 香岛原墅 美兰湖高尔夫 美兰湖岭域 22套 （月均7套） 12套 （月均4套） 0套 （尾盘） 预计5月开盘