2008清远市新都会营销策划报告.pptVIP

新都会前期营销策划报告 广州大好（穆迪）房地产战略咨询机构 第三节—开盘期营销策略 开盘活动内容 异国表演——欧式住宅，欧式风情表演，展现楼盘特色； 美食品尝——展现企业实力、大盘风范，留住客户； 节目表演——继续维持上午火热的气氛，分批叫号选房； 车 展——新车试开，名车展览（暂定，与销售商合作） LOGO * LOGO 报 告 思 路 总 策 略 阶段行营销组织 第一章 第二章 第一章——总 策 略 第二节 总 营 销 思 路 第一节 总 营 销 策 略 第三节 推货节凑及目标 第四节 价 格 策 略 第五节 媒介推广策略 第一节——总营销策略 快 短时间、快速去货、尽快回笼资金 稳 低起价、平均价稳健快速的销售进度 高 高调入市、引暴市场、营造口碑、塑 造品牌 第二节——总营销思路 　分四个阶段推广，不同阶段组合不同媒体； 　分四个节点推货，每次推货进行一次促销活 　　动，以营造一次销售波峰，前期大手举行 　　ＰＲ活动，以扩大知名度，营造口碑； 第三节——推货节凑及目标 １ ２ ３ ５ ６ ８ ９ １０ Ｌ１ 楼号及房号划分 Ｌ２ Ｌ２ Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 首期推售 二期推售 四期推售 2629 2900 2800 2600 2300 均 价 （元/m2) —— 尾货 １０，２— 尾销期 80% 1、9、10 92 ７，１—9，１3 2号楼 5、8号楼 3、6号楼 推货单位 75% 44 9，14—10，1 强销期 272 68 68 货量 83% 5，24—10，1 合 计 85% ６，２８—７，１ 开盘期 90％ ５，２４—６，２８ 认购期 目标 　时　间　段 推广阶段 第三节——推货节凑及目标 第三节——推货节凑及目标 各阶段资金回收表 2681.8 2900 2800 2700 2400 均 价 （元/m2) —— 尾货 １０，２—7614.4 9518 ７，１—9，１3 23929.33 3656.7 6236.28 6421.95 销售面积4875.6 9，14—10，1 28865.9 7336.8 7135.5 总建面积合计（10月2日前）６，２８—７，１５，２４—６，２８ 回收资金 　 时 　间　 ——引爆市场，低开高走； 由于认购期货量较少、房源位置相对较差，建议采用低价入市，以引起市场关注，之后推货根据销售进度调高价格； 建议首推货量整体均价在2400元/㎡，拿出部分单位作为特价单位，通过此降低起价在购房者心目中的印象，以吸引更多消费者的眼球，建议起价1999元/㎡。 第四节——价格策略 第五节——推广策略 推广主题：品质之都 园林之家 推广口号：新都会，圆现代人的倾城梦想！ 此主题始终贯穿着第一期销售的推广，并在后期开发销售中得以延伸和发展；推广口号以高调来吸引目标消费者；以后的推广主打 “品质牌，园林牌，升值牌” ，其中品质又通过新颖的建筑风格，完善的区内配套，物业管理，豪华的样板房等方面来体现；卖点细化都围绕主题与口号展开； ——站得高、卖得热、低起价 第二节 内部认购期营销策略 第一节 销售节点安排 第三节 开盘期营销策略 第二章——阶段性营销组织 第四节 强销期营销策略 第五节 尾货去化策略 第一章——营销节点安排 5月 6 月 7 月 9 月 8 月 前期咨询 内部认购期 开盘 强 销 期 尾货去化期 6月8日 6月28日 9月14日 首次引爆 再次引爆 10 月 营造第一次高潮 10月1日 营造第二次小高潮 去化尾货 7月6日 5月20日前各模型到位 5月24日前现场包装完好、现场宣传资料到位 6月26日样板房装修完工 5月24日前小区广场喷泉开放、夜景灯启动 入 市 条 件 第二节——内部认购期策略 5月24日前路牌、围挡到位 5月20日楼体横幅挂上 重点必备：现场包装、样板房装修完善 招商—创造营销卖点！ 力争在公开销售前就对项目现有的商铺进行招商，在小区内打造一条特色商业街，为我项目营造更多的卖点，让客户体会到我项目生活配套的完善性，以弥补周边生活配套的欠缺。 第二节——内部认购期策略 地毯式搜寻，扩大楼盘影响力和知名度，营造口碑； 实现低成本的市场运作； 为即将来临的开盘储客蓄客，以便制造火爆的开盘场面； 试探市场对项目的接纳度及明确客户心里价位； 宣扬我们的整体形象，为后期的销售奠定良好的开端； 推广内容：以形象推广为