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東京建物 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 东京建物的新建住宅选装 * 阶段汇报20——新建住宅选装服务的“理念与操作” 上海区域本部企划部 佘润廷 200７年6月10日 1、日本住宅改装市场及东京建物住宅改装事业简单回顾 目 录 3、从客户需求到选装方案的固化流程举例 菜单式选装方案 个性化选装方案 2、东京建物为新建住宅提供的选装服务介绍 4、总 结 1、改装市场与东建改装事业回顾 （1）日本住宅改装市场回顾： 在《东京建物学习6——东京建物Techno-build（房屋改装子公司）介绍》中，曾经对日本的住宅改装市场进行过介绍。 （1）日本二战以后新建的住宅，目前基本已经到了60年左右的房龄。大量住宅已经到了需要维修加固的年龄； （2）日本社会近年迎来了退休人员高峰，退休老人的儿女基本已经独立，家庭结构发生了变化。日本的退休金很优厚，这部分退休人员很多会把退休金拿出来对房屋进行改修； （3）日本人近年对新购买的房屋更追求个性化，很多人对新购买的房屋就进行改装，这给住宅改装提供了新的机会； （4）由于项目开发的关系，东京建物与很多电器、家具供应商都保持着良好的关系，因此能以低于市场价的价格为客户提供家具和电器采购服务。此部分的利润率较高，后面将详细介绍； 日本住宅改装市场背景： 06年日本改装市场总量为7兆亿日元；同期，06年日本住宅销售总额5.55兆亿元。 日本改装市场规模： 1、改装市场与东建改装事业回顾 （2）东京建物改装事业回顾： 在东京建物集团中，“东京建物Techno-build”作为负责“住宅、房屋改装”的专业管理公司，承担着集团内住宅、办公、商业等的改装任务。 东京建物 Techno Build 改装公司 1、改装市场与东建改装事业回顾 （2）东京建物改装事业回顾： 东京建物对改装事业的定位是高盈利水平项目，特别是其中的住宅改装。因此“东京建物Techno-build”不但提供住宅改装服务，还同时为东京建物项目的客户提供“家具、电器”等代采购服务。 东京建物住宅改装公司 改装业务 家具、电器等代采购、选装业务 旧住宅改装 办公楼改装 新购住宅改装 新购住宅 有偿选装 家具、电器代买 东京建物锁定的高盈利点 1、改装市场与东建改装事业回顾 （2）东京建物改装事业回顾： 从“东京建物Techno-build”的经营业绩来看，改装和“家具、电器”等代采购服务的利润率远高于住宅销售的利润率。 8.9% 520 5821 装饰改装事业 13% 957 7379 改装子公司总经营业绩 1558 营业金额 家具和电器代买事业 28% 437 营业利润率 营业利润 单位：百万日元 （1）东京建物的客户为中高端客户，一般不愿意将时间浪费在家具电器采买上，东京建物的这项服务得到了客户的较多欢迎； （2）东京建物拥有集团采购优势，能以较低价格进品牌家具和电器； （3）东京建物将住宅相关的选装服务一开始就定位为高盈利项目； 1、改装市场与东建改装事业回顾 （2）东京建物改装事业回顾： 东京建物目前在售的各个项目均通过“东建Techno-build”为客户提供新住宅改装、室内家具采购、电器采购等服务。下图为2005、2006年的各项目选装服务采用情况。 1、改装市场与东建改装事业回顾 （2）东京建物改装事业回顾： “东京建物Techno-build”自身的定位为专业管理公司，因此其住宅改装业务也是通过整合内外部资源来完成。 效率指标：东建住宅改装公司工事部06年完成改修项目2739件、人均管理项目91件。 A内装施工公司 B内装施工公司 …… 客户委托 项目 东建住宅改装公司工事部每名员工均拥有日本内装施工管理资质，在改装工程期间主要负责与外部施工单位的协调和管理，执行品质和成本控制。 Techno-build 工事部 1、改装市场与东建改装事业回顾 （3）本次学习想解决的问题： 但在上次的学习中，还留有一些问题没有清楚的解决，特别是在新建住宅改装方面，例如： （1）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的关系如何协调？ （2）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的分工如何？ （3）客户对住宅的个性化改装需求和项目正常提供的选装方案之间的关系是？ …………………… 本次，针