南阳蔡庄项目市场定位报告.ppt

休闲广场 休闲一角 晨音广场 音乐大道 项目景观建议 主题小品 水景布置 水景广场 休闲一角 项目景观建议 社区浪漫景观水系点缀， 动静相宜小区内部设计 小水系景观，投入成本 及维护成本低。 项目景观建议 景观实景参考 Part6 规划及推盘建议 项目规划初定 中档文化居住区 A地块面积较大，临近仲景路可规划2层沿街商业，其余中档住宅。 高档居住+主题商业 B地块发现古城墙遗迹，可作为高尚花园洋房，临近仲景路可规划1层精品商业，带动整体价值提升。 中档居住+集中式商业 C地块面积较小且狭长，可作为中档住宅及SOHU公寓，临近仲景路可规划商业步行街，南侧可作为4层集中式商场，提升该组团价值。 问题与思考 项目本体如何与周边项目自然区分； 怎样利用B地块历史文化资源，提升整体项目形象； 怎样使面积较小且狭长的C地块利益最大化。 中档住宅 花园洋房 SOHU公寓 商业 集中式商场 社区主大门 A B C 开发及推出步骤 A B C 一期 二期 一期：一期以最佳产品形态启动，形成本项目城区花园洋房新地标，迅速占领市场。 三期：仍以产品创新为切入点，并推出SOHU公寓，有效补充产品优势，为后期商业销售奠定基础。 二期：利用一期良好的市场形象积累和热销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐步完善社区生活配套，达到联动目的。 三 期 四期 分期开发 一期启动 二期联动 三期拉动 四期带动 四期：利用项目优越品质，以及前期积累的项目资源，并借助本项目和区域成熟的市场环境及商业形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。 Part6 经济效益测算 住宅价格建议 类比物业权重值（高层参价） 权重35 5 5 5 5 5 5 5 权重值合计 物 业 名 称 均价元/㎡ 地块区位 小区规划 市政配套 发展商实力 物业管理 社区规模 营销策划 宇信凯旋城 高层4650 4.0 4.5 3.5 4 4 3.5 3.5 27 尚城国际 高层4200 4.5 4 4 4 4.5 4.5 3.5 29 诚发都市新城 高层4200 4.0 3.5 3.5 4 3.5 4.5 4 27 美丽之都 高层4200 4.5 4 4 4 3.5 4.5 3.5 28 本案 4.5 4 4 3.5 3.5 3.5 4 27 本案高层均价：【类比物业均价1+类比物业均价2+类比物业均价3+类比物业均价4】÷【权重1+权重2+权重3+权重4】×本案权重值=【4650+4200+4200+4200】÷【27+29+27+28】×26.5=17250÷111×27=4196元/㎡ 结合市场主要代表楼盘实际情况得出本案商业入市均价定在 4196元/㎡ 左右较为合适。但仍需考虑项目本身及周边区域实际情况对本案价格产生的间接影响，上下浮动3%—5%。 类比物业权重值（商业参价） 权重45 5 5 5 5 5 5 5 5 5 权重值合计 物 业 名 称 均价元/㎡ 区位前景 交通 商服配套 商业表现 商业环境 商业规模 开发商公信力 成熟度 宣传包装 宇信凯旋城 25000 4 4.5 4 4 3.5 3.5 4 4 3.5 35 本案 4.5 4.5 4 4 4 3.5 3.5 3.5 4 35.5 商业价格建议 本案商业均价：【类比物业均价1】÷【权重1】×本案权重值=【25000】÷【35】×35.5=25357元/㎡ 结合市场主要代表楼盘实际情况得出本案商业入市均价定在 25357元/㎡ 左右较为合适。但仍需考虑项目本身及周边区域实际情况对本案价格产生的间接影响，上下浮动3%—5%。 项目整体经济价值 住宅总建筑面积（㎡） 137842.37 住宅均价（元/㎡） 4196 住宅经济价值（元） 578386584.52 商业总建筑面积（㎡） 24325.13 商业均价元/㎡） 25357 商业经济价值（元） 616812321.41 项目总建筑面积（㎡） 162167.5 项目整体经济价值（元） 1195198905.93 项目整体经济价值分析 住宅整体均价可实现4196元/㎡；总建筑面积为137842.37㎡ 住宅整体经济价值=4196*137842.37 = 5 亿 7838万 6584元 商业整体均价可实现25357元/㎡；总建筑面积为24325.13㎡ 住宅整体经济价值=25357*24325.13 = 6 亿 1681 万 2321元 项目整体经济价值=住宅经济价值+商业经济价值 = 578，38