博思堂2012年南通市如东县上成商业广场菜场推广方案.pptVIP

仅有这些，是否足够 先看客户，需要什么 贰、项目客群研究 卖给谁 如东大众投资客户群！ 客户在哪 为主 为辅 掘港镇 曹埠、岔河、洋口、长沙等周边乡镇 客户构成 他们到底会是哪些群体呢？ 政府人员 私营业主 企事业单位 经营户 乡镇渔民 如东籍驻 外地 创业者 客户界定 政府人员 年龄层次：35—45岁左右 关注点：党政机关报刊，时事新闻点 经济状况：机关中高层领导，生活稳定 心理分析：每年都有固定的收入，但是还想追求更多的财富，在理财上会有一定的手段 客户界定 私营业主 年龄层次：35—45岁左右 关注点：当地乃至全球的经济形势，时政新闻 经济状况：自己拥有企业，收入稳定，并且拥有大量闲散资金 心理分析：有一定的投资经验，眼光高，对于财富追求高于一般人，不保守、不收敛、敢于冒险。 客户界定 企事业单位 年龄层次：35—40岁左右 关注点：电视、电台网络新闻 经济状况：工作稳定，年收入10万左右。 心理分析：文化水平较高，有自己独特的见解，不满足现在的生活水平，还想再一步最大的获得财富。 客户界定 经营户 年龄层次：35—40岁左右 关注点：电视、报刊、杂志新闻 经济状况：拥有一家甚至几家门面店，自己独立经营。生活水平较好。 心理分析：文化水平一般，勇于探险，有很好的投资头脑。 客户界定 乡镇渔民 年龄层次：35—40岁左右 关注点：电视 经济状况：年收入20万左右，生活稳定 心理分析：文化水平低，但是有吃苦耐劳精神，想融进高档的生活圈子，喜欢在朋友间炫耀。 客户界定 如东籍驻外地创业者 年龄层次：35—45岁左右 关注点：各种新闻，包括家乡的信息 经济状况：有一定的经济实力，生活水平稳定，有一定的闲散资金 心理分析：在外地创业，但是对家乡感情很厚，并且看好家乡的发展。文化水平一般，有很商业头脑。看重父母妻儿的意见。 我是谁 给掘港镇投资客及私营业主！ 邻近县府，新城商业标杆 稀缺商业 升值潜力 也是客群关心所在 所以更是推广关键词 政府鼓励 租金稳定 赚钱才是王道 很便宜 总价越低越好 省钱才是唯一硬道理 政府保驾护航 低总价，门槛低 叁、项目销售策略 销售策略 首批开盘＋强销期 形象＋蓄水期 售楼处公开 2012.3 2012.4.2 认筹活动 首批菜场开盘 2012.5.1 二批开盘 二批菜场开盘 2012..6.14 推盘节奏 积客策略 促销策略 销售策略 推盘节奏 积客策略 促销策略 全案客户数量推导：319×6＝1914 以来人成交比6：1计算 一期菜场推出总套数399套，以去化80%计算共319套 全案客户数量推导：1914×50%＝956 考虑到菜场铺位面积小，总价低，客户大多倾向一人购买几套，再按照50%的比例计算 销售策略 推盘节奏 积客策略 价格策略 低开高走，区别定价。 价格必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。 楼层 先推底层，高区价格高于低区，楼层价差制定！ 根据人流动线划分铺位，人流多的铺位价格高于人流量低的铺位 主次 人流线 租 金 包租5年，前三年每年7%的回报率一次性房价扣除，后两年分别是8%、9% 那么，如何在短期内爆破呢？ 肆、项目营销执行 推广策略 形象售楼车 上成商业广场 时间：2012年3月 地点：包装临时售楼车穿梭整个区域，做广告同时并可以拉客人到临时销售中心咨询 主旨：创造一切可以利用的条件进行初步的项目展示与客户积累，为项目入市做准备。 形象面策略整合 推广策略 阵地包装---围档 以现场买点的公示，达到项目对外的昭示性。 形象面策略整合 推广策略 阵地包装---楼体广告 低总价 全民菜场 电话 888888 低总价 全民菜场 电话 888888 低总价 全民菜场 电话 888888 低总价 全民菜场 电话 888888 形象面策略整合 推广策略 活动时间：2012年4月-8月活动目的：瞬间倾城，强势建立板块高度形象策略核心：事件营销 媒体关注 寻找冠军， 寻找如东商业领袖 ---南通长牌文化SHOW 以南通长牌文化为导火线，通过大型社会活动，提高上成商业广场项目的知名度及关注度，以大事件营销使项目的影响力增强，做到口碑传播，最大限度的提高项目的关注度。 活动面策略整合 售楼处公开仪式 推广策略 1、活动目的：在积累一定客源的基础上举行售楼处公开仪式，为开盘奠定基础 2、活动主题：相约上成，创造价值 3、活动时间：3月中旬 4、活动地点：售楼处 5、活动内容：产品介绍+现场抽奖 活动面策略整合 * 上成项目工作组 2012年3月1日 上成商业广场菜场推广方案 谨呈：如东新棉兰实业有限公司 前言 2011年由于种种原因，上成商业广场一直保持着低调的传播频度，同时也保持着项目的悬念，原先的媒体投放计划都未能在计划内进行，