福州福晟集团36号地块初步沟通报告.ppt

利用FAB模型梳理项目价值 价格现状--福州豪宅价格1.8-2.5万，城市豪宅价格即将全面进入2.3万元以上行列 福州三大商务区基本开发成型，提升空间有限，未来将向北江滨CBD及海峡金融街方向发展 市中心110-120平米客群：市中心情节者、城市中坚、新贵一族 功能转换型豪宅：青岛东海路9号——以超高层地标建筑、精装修及尊贵的酒店服务奠定市中心豪宅形象 青岛市区繁华地段 占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95 未来科技型豪宅：杭州金都城市芯宇——科技精装，绿色大宅 杭州西湖区文一路118号 占地/总建筑面积：约16万/23万平米 创新型豪宅：万科公园五号——万科北京TOP系产品 位置：北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南侧，东三环与四环之间 规划建设用地约3.8万平米，总建筑面积13.2万平米，住宅面积约7.3万平米 新都市豪宅：深圳华润幸福里——依托城市价值，以概念包装、新颖的建筑立面和尊贵的服务颠覆“大”即“豪”传统理念 位置：罗湖金融商务中心 住宅占地1.4万米，总建面11万米，住宅建面55万米（含木棉酒店），商业建面4万平米，容积率7.76 建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形态，体现城市标签价值 以东京六本木为蓝本。整体设计取意苏格兰花呢格经典隽永的优雅风情。以简洁的几何网格和线条，利用不同的材质，以时尚的砖红、典雅的洞石米白和简约的金属灰，创造出犹如“舞动的格子”般典雅而又充满活力的立面风格； 采用典雅英伦建筑立面； 户型：特色多功能空间空中院馆，彰显舒适与尊享 创新全封闭式销售中心，精细化接待动线，将区域、品牌、产品、概念融于一体，强化洗脑效果 总结：以自身产品力以及“幸福”理念传递打造城市中心区地标形象 通过案例的研究，城市核心区中小规模项目打造高层豪宅形象，实现价值最大化三大核心举措 本区域无办公氛围，商业体量小，强化高端住宅居住意向，确立以城市豪宅为主的发展方向 整体方向：打造一个新贵人士聚集、交流的场所，时尚、国际、格调的独特气质 住宅豪宅化，独特艺术气质，体现艺术时尚都市感 商务个性化：LOFT，可商可住、魔方艺术空间 时尚、活力、情境式休闲商业街区，奠定项目整体气质 综合体物业三大发展策略 无论事业还是生活，永远追求 卓越 …… 他们追求 精致、便利、品位 的生活 …… 中小户型提升舒适度，大户型提升空间感，实现产品溢价 项目外墙材质——进口洞石因表面有许多孔洞而得名。因其天然的气息、优雅的底蕴、独特的色泽与纹理，故成为高贵、典雅的象征。洞石价格昂贵，多用于高档室内装饰。华润|幸福里大手笔地首次在住宅项目中选用进口白洞石作为外墙用材，以彰显尊贵、高雅的气质。 高品质外墙材料： 公共空间的尺度感与高端材料： 户型单元内全球品牌设备使用 国际品牌的工程系统设备 硬性配置提升——通过高科技环保系统的运用，提升豪宅形象 硬性配置提升——生态节能系统的使用，倡导新的生活模式 商业规划原则：以沿街商业为主，办公楼底层2层商业群楼，沿规划路排布 沿街商业：结合25米宽绿化带，加以硬景、雕塑营造休闲街区氛围 转角处节点：引进品牌旗舰店，提升整体商业形象 总平规划原则：拔高住宅高度，增大中央园林景观 转角凸窗设置为阳光房，适用于端头户，大大提升了赠送空间的实用性和舒适度。 宽景阳台设计能开阔高层观景的视野。 同时扩容了阳台赠送面积，提升居住舒适度。 转角凸窗 宽景阳台 方式一：在凸窗和阳台设计上做足功夫，增加赠送的同时提升舒适度，最大赠送15% 产品定位 凸窗面积赠送限制：任何阳台、凸窗当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率 放置空调等设备的构筑物：与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积 注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效果 在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广 可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中运用正凸窗 方式二：通过入户花园内移扩大使用面积 入户花园内移，列入公摊，不占用15%阳台面积 福州尚未有楼盘使用 主流做法 产品定位 在满足基本舒适度基础上充分利用面积赠送方式，打造高品质的精品户型 基本舒适度 舒适度提升 性价比提升 价值轴 产品轴 户型紧凑 南北通透 干湿分区 客厅、主卧朝南 无暗房、采光好 附加舒适细化空间 凸窗（飘窗） 明厨明卫 观景阳台 动静分区 小户型价值体系 挑空露台 入户花园 空间预留 空间可分可合 主仆分离 可变空间、内庭院、空中花园等 衣帽间 阳光房 多功能室 工人房 储藏室 中西厨 双主卧 中户型价值体系 大户型价值体系 产品定位 香港 天玺 外墙立面 天玺率先采用全幅落地玻璃幕墙，铝板及内通天外墙瓦，并