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个人房屋按揭贷款业务发展及风险防范 目 录 ?? 个人住房按揭贷款的操作规程 ?? 个人住房按揭贷款风险点和防范措施 ?? 2012年常熟房地产走势的分析预判 ?? 对我行发展个人住房按揭贷款的建议 个人住房按揭贷款的操作规程 1、个人住房按揭贷款的定义 个人住房按揭贷款定义是指：商业银行向借款人发放的用于向开发商或者其他售房人购买房屋，供款人用所购买的房屋作为抵押物，还款方式采取分期付款的贷款。如所购房屋是期房（开发商在建的、尚未完成建设的、不能交付使用后的房屋），需有开发商提供阶段性担保的贷款形式。 2、个人住房按揭贷款对象和条件 贷款对象为贷款地有固定住所、具有中国国籍（包括港澳台）的，具有完全民事行为能力的自然人。 申请贷款应具备下列条件： ① 符合我行《个人贷款实施办法》和《个人消费贷款操作办法》规定的条件。 ② 年龄不低于18周岁、不超过70周岁。 ③ 能够提供有效的身份证明或居留证明。 ④ 品行良好，无重大不良记录。 ⑤ 已签订了合法有效的房屋买卖合同或协议。 ⑥ 首付金额符合银行要求，并能提供相应的凭证。 ⑦ 具有正当的职业和稳定的经济收入，有按期偿付贷款本息的能力。 ⑧ 在本行开立结算账户。 ⑨ 本行规定的其他条件。 3、 借款人应提供的材料 ① 夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本。 ② 结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明（民政部门为准）。 ③ 收入证明（银行指定格式）。 ④ 其他证明：包括其他房产、银行流水，大额存单（理财）。 ⑤ 自雇人士还需提供公司营业执照、公司章程、税单、公司近期财务报表等其他证明收入情况的资料；个体工商户需提供营业执照、近3-6月纳税证明、银行现金流水等。 ⑥ 与开发商或售房人签订的合法有效的房屋买卖合同，购房的首付款凭证复印件，如发票等。 4、贷款额度 根据借款人的信用状况、还款能力、购房金额 、首付款金额等因素合理确定。首付金额要符合国家及我行放贷政策。 5、贷款期限 根据借款人的信用状况、还款能力、贷款额度等因素合理确定。最低不低于1年，贷款期限与借款人年龄相加最长不超过70年。购买住房的贷款期限最长不超过30年。 6、还款方式 采取按月等额本息或等额本金分期还款方式。 （1）等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(本金和利息)。 每月还款额计算公式如下： [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 此种还款模式劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的 大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 该方法比较适用于现在收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工 作的年轻人适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。 （2）等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额 的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 等额本金贷款计算公式： 每月还款金额 =（贷款本金 / 还款月数）+（本金—已归还本金累计额） ×每月利率 此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。 7、担保方式 应以借款人所购房产提供抵押担保，期房期间追加开发商承担连带保证责任。 注意要点： 收入偿债比=（本次贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）家庭月收入。 目前我行执行的国家规定的房贷政策 1、对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止受理贷款购买第三套及以上住房。 2、个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。就是说以家庭为单位来认定首套还是二套或者二套以上。 有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）成 套住房的： 借款人已利用贷款购买过一套及以上住房又申请贷款购买住房的； 贷款人通过查询征信记录面谈等形式的尽责调查，确信供款人家庭已有（及以上）住房的。记录、面测、面谈等形式的尽责 3、我行对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地 居民申请住房贷款，贷款人按规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的暂停受理。 4、外地人的认定：我行以户籍所在地为常熟的公民认定为本地居民。 目前由于政策原因、系统的原因、技术的原因等多方面因素。我们只能通过人行的个征信系统查询来