2010年6月厦门世茂海峡大厦营销企划方案.ppt

2010年6月;市场背景;项目目标;上海;项目思考;Analysis;区域属性：厦门—厦门岛——厦港片区;项目属性：大型城市综合体;地块现状： 厦门岛海岸天际线节点;显著特性：世茂品牌 绿色环保 文化时尚 第一高度;1/占位探讨 机会在哪里？;市场背景;当前市场态势;1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹 2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨 3、客源多元化，营销渠道在变革;1.政策频出／调控多元化;政策从紧;2.交易量并未萎缩/只是回归常态;通过对06-10年近5年的统计，传统淡季基本上出现在第一季，06、07、08年都能明显体现。2009年打破年初传统淡季的规律，而2010年第一季回归正常年份，商品住宅销售面积45万㎡；均价10636元/㎡，价格同比增长58%;3.在售库存新低/价格维持高位;在售项目库存新低，未开发面积剧增;2010年第一季商品房成交量相对09年来说，对于06、07 回归常态；房价维持高位;4.岛内外一体化/岛外置业趋势增强;09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛内，达到55%；今年岛外比例继续放大，达到62%；;岛内房价高企，迫使岛民“被迫”郊居化高房价压力下的岛内刚需客户及首次改善型客户“被迫” 迁往岛外置业，这一现象会在未来形成趋势。;;5.低碳建设/商品房精装化;厦门岛内被精装;2010年提速进入精装房，涉及项目约10个，供应套数约4000套，约占25%的市场份额;6.海西提速/购房者三分天下定格局;数据来源：天砚根据厦门国土资源管理局数据整理 省外客户含境外置业客户;三类购房者直击厦门房地产;数据来源：天砚根据厦门国土资源管理局数据整理 ;海西城市群吸引了省外购房者的关注，厦门作为海西龙头城市，具有海西聚焦效应。;海景资源丰富：全市海域面积约390平方公里，大陆海岸线194千米; 海岛海岸线32千米，海岸线总长224公里，大小岛屿31个。 气候适宜，居住品质高：地处亚热带，气候温和，厦门全年平均气温为21℃ 城市包容性强：闽南文化、南洋侨居文化、客家文化、异境文化互融互补；;1.二季度后供需平衡有望缓解 交易量将反弹;07年供求比为1. 38;新开工面积增加／能有效缓解未来供应;2010年第一季度供求比为0.8：1;岛内产品结构失衡／挤??需求;岛　内;2.房价可能下降/商品房房价仍将上涨;高成本土地陆续上市，对房价有提升作用;尽管政策趋紧，由于供应不足，需求旺盛，市场仍然处高位运行中（商品房房价 保障房）;当前市场形势总结; 尽管政策趋紧，短期内被调控向下的可能性较小 供需平衡有望缓解，后市成交量将反弹 客户群三分天下格局将改变营销渠道和方式;市场背景;板块分析;良好商务氛围、汇聚众多甲级写字楼 位于鹭江道和厦禾路西段，汇聚了众多甲级写字楼。地处中山路商圈，周边市政、生活配套成熟；海景、岛景等景观资源丰富。银行中心、国际银行大厦、建行大厦等位列厦门最高品质写字楼，其中银行中心是1997年最豪华的甲级写字楼，最高单价超过1.5万元/㎡。06年末推向市场的最新写字楼项目钻石海岸销售单价超过2万元/㎡。此外，还有早期建成的海关大厦、海光大厦、海滨大厦等。 入驻客群：多为外资金融机构、物流公司、船务公司、外企、大型企业厦门办事处等高端客户群。;办公楼购买需求（举例说明）;典型项目分析;竞争项目分析;厦门财富中心;总体特点;SM城市广场 ;租赁情况;明发商业广场 ;;名汇铜锣湾广场 ;;一、SOHO办公市场分析;市场概况;项目概况：位于滨北市政府旁，是集办公、商务、会议、培训于一体。 规划面积：2-4楼为办公区间，主力面积位于40-100平方米。 装修标准：精装修并配办公家具，并配有节能环保空调、卫星电视等设施。 服务配套：提供包括翻译、酒店定房、信件收发服务；来电留言、礼宾接待、文书处 理、行政支援、会议支援、通讯支援等服务。 配套设施：面积约2400平方米经理人会所， 内设健身房、瑜伽室、游泳池 等；公共区域设有沙发区、洽 谈间、休息区及临时秘书等。 客户情况：员工3-10人左右的外资、外地企业， 贸易型、服务型、咨询型企业居多。 租金：现租金在80-120元/平方米/月之间 （含水电费、公推、物业等费用）。 ;项目概况：项目位于富山商圈，共19层，于2000年建设完成。 面积规划：主力户型面积在40-100平方米左右。 客户情况：起步型小型公司为主，且行业主要为贸易、租赁、咨询等。 租金：现租金38-50元/平方米/月左右，平均售价在11500元/平方米左右。 ;;二、酒店式公寓市场分析;起步较晚，但是发展比较迅速；;;;客户及房型分析;京闽中心酒店公寓 ;;;项目规模：4栋层数