2011年11月湖北仙桃项目整体定位.ppt

亿元 城东片区住宅发展速度缓慢 区域内以中低档住宅供应为主 区域内品牌开发企业较少，品牌物业稀缺 以老城区为中心，向南向东发展，政府规划利好 城东物业档次趋同，热销户型差距不大 购房人群以区内人员和周边乡镇为主，工薪化特征明显 规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流 多层物业供应渐少，高层物业开始受消费者青睐 “三高（高品质、高标准、高配套）”住宅走俏市场 城东片区市场总体供需两旺 区域的客户结构趋向以中端为主 区域内多层产品供应较少，高层物业开发由高容积住宅开发成为发展趋势，且渐受消费者清睐。 三房两厅一卫104.95㎡ 四房两厅两卫146.16㎡ 两房两厅两卫117.79㎡ 三房两厅两卫121㎡ 两房两厅两卫131.54㎡ 现有住宅物业供应主要以中高端产品为主，房型主要以2房和3房产品为主，面积段集中在80-130㎡； 客户置业需求，仍多以改善自住为主； 户型设计方面赠送面积、N+1户型更受市场青睐； 物业类型已经又多层向高层转换； 以时间换空间，打压式竞争策略，优良的性价比，成为仙桃整体市场的有力领导者。 新仙桃人：具有新生活理念及需求的老仙桃人、憧憬西安生活喜欢仙桃的新仙桃移民。 全龄化：大跨度的年龄层面的组合、丰富的家庭结构组合 多元化：客户具有文化多元性。 阶层描述：以中等收入者自住为主，富裕阶层投资或改善为辅。 属地描述：仙桃市区为主体，周边县级城市为辅的新仙桃人群。 职业描述：政府机构企事业单位人员、都市白领、私营企业主等。 家庭结构：3口之家和2口之家为主，大家庭和单身为辅。 需求偏好：2室2厅和3室2厅为主，1房及4房以上为辅。 面积偏好：80-150平方米为主。50-60平方米和150平方米以上为辅。 由于低价、成本、容积率调整，仙桃市住宅由多层向高层的物业类型转换，高层物业是目前发展主流趋势且成交量占据市场主导地位。 为了弱化市场风险，提高项目的市场接受度，保证产品能够平稳快速去化，建议本项目建设在产品类型区别与区域内同质化严重的物业形态，选择沿街面以酒店式住宅和住宅组的做法，提高产品溢价性并寻求市场空白的契机。 结合项目地块的容积率限制进行考虑，建议在以3栋高层以及一栋酒店组成。 御台公馆：豪宅理念打造精品住宅 项目名称 总套数 户型 类型 套数 户型 配比 主力面积 （㎡） 套数 比例 已售 销售率 御台公馆一期 252 2*2 122 48% 95-97 66 26% 39 59% 3*2 96 38% 124 10 4% 4 40% 131-137 86 34% 52 60% 4*2 26 10% 199 26 10% 4 15% 复式 8 3% 174-289 8 3% 2 25% 117 56 22% 32 57% 宽绰户型、赠送面积 法式宫廷园林景观，注重品质 会所管家服务，物业尊崇感 独立商业，完善配套 在售项目 御台公馆——户型赏析 两房两厅一卫95㎡ 三房两厅两卫131.23㎡ 项目户型以95-137㎡以上的两房至三房产品为主，户通过赠送面积达到2+1、3+1来增加居住使用面积，南北通透，适合于改善型住宅客户的首选产品； 公园世家：紧邻公园、自然景观得天独厚 项目名称 总套数 户型 类型 套数 户型 配比 主力面积 （㎡） 套数 比例 已售 销售率 公园世家一期 314 2*2 164 52% 88 102 32% 56 55% 3*2 138 44% 114-120 98 31% 49 50% 130 40 13% 22 55% 复式 12 4% 161-213 12 4% 2 17% 113 62 20% 35 56% 本土品牌开发商、品质保证 1.5万方中央公园、自然景观 宽绰户型、赠送面积 会所加商业模式、完善配套 在售项目 公园世家——户型赏析 项目户型以88-130㎡以上的两房至三房产品为主，面积控制集中以通透两房三房户为主，房屋功能性较强两房变三房，三房变四房产品较多； 锦绣江山：低密度高端住宅、强调居住品质 项目名称 总套数 户型 类型 套数 户型 配比 主力面积 （㎡） 套数 比例 锦绣江山一期 437 2*2 345 78% 80.05 46 11% 105.56 92 21% 124.91 46 11% 91.33 69 16% 131.54 92 21% 3*2 92 22% 127.22 92 21% 即将推出项目 26万方大社区，自身配套齐全 强调居住品质、多重景观面 大堂入户设计，建筑节能环保 N+1户型多变，赠送空间 两房两厅两卫124.91㎡ 锦绣江山——户型赏析 两房两厅一卫91.33㎡ 项目户型以80-131㎡以上的两房至三房产品为主，控制面积总价，多重赠送面积，改变使用空间，是改善性客户客户首选； 典型项目总结