2011年成都力天总部基地项目营销思路.ppt

(1)LOFT：其原始的含义是“在屋顶之下存放东西的阁楼”。 二十世纪四十年代经美国的艺术家与设计师发展为LOFTLIVING，即阁楼办公兼具居住功能的产品形式，也是艺术家与设计师们的一种生活方式。二十世纪后半叶，LOFT逐渐演化成为了一种独特的工作方式，在全世界广泛传播。二十一世纪，LOFT办公室在北京、上海等一线城市出现，主要为文化创意产业、艺术家、设计师们以及新兴的网络商务等产业提供特色化办公，同时也为更多有理想的创业者们提供了更多的机会。 (2)LOFT办公特点：高大而开敞的空间，上下双层复式结构，带有戏剧或舞台效果的楼梯和横梁。讲究空间内的流动性、开放性和透明度，降低空间私密程度，户型内无障碍，可全方位自由组合。环境随意、舒适，装饰装修具有明显的风格和较强的艺术化特点，给人予轻松愉快的感受，因此LOFT办公产品没有传统办公室压抑的氛围，非常符合创意产业、艺术家以及思维新潮的现代商务人士的办公需求。 [主要产品形态定位——LOFT办公] LOFT办 公 (3)著名的LOFT办公案例有：海上海、土豆网上海总部等，成都目前LOFT办公有红星路35号、原筑、美年广场美·库（层高5米）、成都工业文明博物馆等产，但成都LOFT创意办公依然没有形成具有绝对影响力和产业号召力的项目。 [第五部分:项目功能分区及业态规划] ————————— coffee loft office ———————— LOFT办公 总面积约5万平米，为项目主要产品形态，作为特色型办公产品对外销售。根据周边世永总部、V谷基地等项目的销售及价格情况，综合目前住宅地产、商业地产与工业地产的总体格局和消长，预计LOFT销售价格均价5500元/平米。 临街商业 约4000平米。为项目配套产品形态，主要在项目临街界面设置，1、2栋办公楼1-2层规划为商业。总体体量小，销售回款快，招商容易实现。主要规划商业业态为小型超市（WOWO、互惠、红旗连锁等）、洗车、快餐店、快递等办公配套服务。预计销售价格10000元/平米。 会所商业 约6000平米，为项目内部及周边项目实现配套，主要业态有高档茶楼、餐厅、美容SPA等以及配套的力天总部员工餐厅。建议会所商业由公司成立资产管理公司持有经营。 精品产权式商务酒店 规划精品产权式商务酒店约4000平米，为项目及周边来往商务人士实现配套（目前裕都规划的为四星级酒店），同时体现与星级酒店的差异化和特色化经营。酒店设计及装饰要体现项目作为主题型创意产业园区配套的特色和特点。预计销售价格6000元/平米。销售完毕后，由业主委托公司的资产管理公司统一经营管理。 自有办公 集团办公楼 5 龙潭总部往来商务人士 300平米及以上 销售后公司统一经营管理 8号楼9-15楼 商务酒店 4 会所、高档茶楼、餐厅、美容等商业业态，既与商务酒店配套，也为园区提供商务居住配套 300平米及以上 公司持有经营 8号楼1-9楼 会所商业 3 超市、快餐店、洗车、快递等配套服务 300平米及以上 销售 1、2号楼1-2层 临街商业 2 主题型创意企业（如广告公司、影视公司、建筑设计事务所） 300平米及以上 销售 1-2号楼3-21层，3-7号楼1-15楼， LOFT办公楼 1 消费者描述 可售面积区间 市场方式 区域位置 产品形态 序号 [第六部分:营销思路及渠道建设] ——————— coffee loft office —————— [营销思路与原则] 做好定位，找准客户，种子型客户开篇，中小办公客户为主，投资客户收尾； 拓宽途径，整合资源，渠道营销与市场推广充分结合； (1)项目市场定位： 以LOFT办公为主，融合商业、商务、酒店等在内的总部产业综合体 (2)项目形象定位： 现代 创意 精品 (3)目标客户分类 [营销定位] 外地成长型创意型企业： 分部、分公司、分中心 本土成长型创意型中小企业： 主力客户 外地投资客： 补充客户 成都本土投资客： 是本项目的主力客户之一， [渠道建设途径] (1)政府：针对成华区政府及相关职能部门、龙潭管委会、各级招商局等政府机构进行渠道拓展，争取政府相关的招商资源； (2)乙方合作途径：寻找拥有丰富资源的乙方公司进行合作，进行销售代理或松散式合作，寻求项目客户资源；比如营销代理公司、成都搜房网、写字楼信息网等 (3)协会、商会途径：通过与各行业协会、商会、社团等的合作，寻求本土及外地企业资源； (4)个人途径。在全集团或全公司实行全员营销，通过员工个人人脉资源，实现项目销售，对实现销售的员工实施提成奖励。 [市场推广方式] 推广概念： “创意商务综合体” “最成都 最LOFT” “5.4米精品商务，性价比之王” 媒体选择： DM直邮、广播电台、手机短信、专业杂志、大量的免费