2011泉州洛江区项目物业定位及营销报告.ppt

项目报告的结构思路导图 项目界定 项目界定 项目界定 项目界定 项目报告的结构思路导图 问题界定 通过S-C-Q金字塔结构来界定和分析问题 ▼ 地块小、容积率高 ▼ 地块不完整 ▼ 地处新区 ▼ 无生活配套 ▼ 自身资源不具备绝对优 势 ▼ 区域规划发展远景明 朗，迅速发展 ▼ 区域形象正在提升 问题界定 项目报告的结构思路导图 项目定位 从现有楼盘客户入手找到具备购买力的对象 项目定位 项目定位 项目的形象定位原则 项目报告的结构思路导图 产品建议 ▼ 对项目所处区域的地产产品进行研究，并选取与本项目相临或相近的项目进行重点研究。 ▼新古典主义的特征 ▼ 新古典主义的特征 强调理性而非感性的表现 ▼ 新古典主义的特征 在构图上强调完整性和仪式感 ▼ 新古典主义的特征 在造型上重视轮廓 ▼ 突出整体挺拔形象； ▼ 形成良好的景观效果； 产品建议 ▼ 重视自然环境的延续； ▼ 使房间具有前庭后院的感觉； ▼ 倡导健康舒适的家庭生活。 产品建议 ▼ 大气富于品位的入口是一个社区的门脸，是居住者身分的象征。 ▼ 社区入口注重建筑与绿化的和谐搭配，营造大气而又优雅的社区入口 ▼ 门口的安保服务也是体现社区水准的一个重要指标。 ▼高速化： 高速电梯，回家 方便快捷 ▼ 智能化： 智能指纹或声控 或者刷卡电梯 产品建议 产品建议 产品建议 项目报告的结构思路导图 整合营销 整合营销 整合营销 整合营销 整合营销 整合营销 整合营销 整合营销 售楼处装修示意（2） 庄重而又不失时代气息的内部装修，给人沉稳、时尚的感觉，彰显品位与格调 风格建议 配套建议 户型建议 物管建议 园林建议 售楼处建议 英式管家， 地道的英伦气息， 体验国际水准的服务与尊贵。 荣耀生活支撑点——星级英式物管服务 项目界定 项目定位 产品建议 问题界定 区域背景 市场背景 地块解析 整合营销 阶段战略 一期营销 二期营销 客户定位 产品定位 形象定位 风格建议 户型建议 配套建议 生态建议 园林建议 物管建议 营销建议 提出问题 回答问题 总体策略 形象导入 阶段策略 二期开盘 公开蓄客 一期开盘 商业发售 整合营销 区域价值 形象价值 产品价值 项目诉求三级跳 层层递进，环环相扣 树立城东核心地段和城东快速发展的区域价值 树立新奢适主义生活空 间的高端形象价值 树立新奢适主义生活空 间的高端形象价值 总体行销策略 媒体公关策略 数据库营销售策略 圈层营销策略 文化营销策略 多位一体/合纵连横/点面结合/高效直达将是本案营销推广的原则和方法 借助媒体的公信力和舆论领袖的作用，提升项目区域价值和形象价值，传达项目投资潜力和众多卖点，引发市场对项目的期待和持续关注。 通过针对性的圈层活动营销，让目标客群现场体验和感受项目的品质和尊贵享受，促进成交；同时通过一些老带新等客户维护手段促进成交。 塑造项目内涵，举办有一定文化品位的活动来增加项目的品位与档次，增强目标客群的归属感觉。 项目的高端客群隐藏于各政治群体、行业协会、商业协会和高端俱乐部之中，通过寻找此类数据库渠道进行直销，可起到较为理想的效果； 总体推盘策略 一期 二期 最后 分三次推盘，高开高走，先住宅，后商业 营销总策 五大阶段 ， 两大高潮，奠定项目胜局 加推提升期 二次蓄水期 热销期 蓄客期 形象导入期 2011.8 2011.12 2012.3 2012.5 首次公开发售 商业开卖 收筹 售楼部开放 样板示范区开放 销售工作 备注：具体开盘时间根据工程进度及市场情况另议。 时间节点 阶段部署 工程配合 二次发售 2011. 11 2011.10 工地包装 总体策略 形象导入 阶段策略 二期开盘 公开蓄客 一期开盘 商业发售 阶段营销策略 形象入市期 商业开盘期 尾盘销售期 二期开盘期 公开蓄水期 一期开盘期 阶段营销策略 高性价比主轴，贯穿全程 价值逐步提升，实现目标 一期 二期 商业 立价值，树形象 提升产品所属区域价值建立项目形象，以开山之作的状态引爆城东乃至泉州房地产市场 价值实现，回收赢利 商业及尾盘去化，进一步提升利润和资产提升，最终实现开发目标和利润预期 提升利润，目标实现 核心竞争产品入市，实现高价高量去化，实现资金回收，并开始进入赢利阶段 总体策略 形象导入 阶段策略 二期开盘 公开蓄客 一期开盘 商业发售 形象导入期——“惊”艳全城 项目高端形象入市 2011年8月 区域价值认知，项目形象建立，扩大客源