北京大红门西路16号地块营销策划报告70PPT.pptVIP

项目地块位于南三环洋桥与南四环之间，西邻城市主干道马家堡东路。项目地块整体交通条件一般，交通现状较差。 区域内住宅产品现供给量低于220万平米。 该区域现项目不多，体量大的彩虹城、状元城、阳光左右间已为尾房，在售主要项目为晶城秀府、中海城等，其中中海城体量较大，开盘热销，在该区域内较具有竞争性。 区域内产品类型以多层板楼或者高层板楼为主，整体品质中等偏高。 推盘节点及量体如下： 整合推广方向（主题）：整合项目的形象与市场声音。 整合推广渠道：整合大众渠道（报广、展会、网络等。）与分众（针对性）渠道。 整合诉求：整合新城市规划与房地产项目，整合不同阶段诉求等。 传统的房地产渠道已不能满足本项目的开发与推广销售。重视针对性、时效性渠道设计与应用。 5、目标客群定位 本项目目标客户群体包含另外两个区域客户群体的部分特征，且相邻两个区域交叉的客户群会互相流动，被两个区域内性价比较高的项目吸收。 地缘性客户群体 非地缘性二次置业客群 本项目目标客户群体 主要客群：地缘性客户（崇文、宣武、丰台区域）； 木樨园商圈一带私营业主； 京南升级置业客户； 外地来京置业客户。 其余客群：工作地址在长安街以南的客群 看好京南高品质住宅升值潜力的投资客户。 客群构成 客群特点 客户群以年龄为25至45岁的中青阶层为主。 客户群体本身经济实力一般，以首次置业或投资置业为主。 客户群体多以崇文、丰台、宣武等地缘性客户为主。 客户群多数为高知阶层、私营业主、个体商户。 产品方面倾向于高层板楼或塔楼，以中、小户型需求为主。 对区域的配套设施、交通条件等综合素质要求不高。 客户群需求特点为被动需求、潜在需求。 6、价格定位 考虑项目地块所在区域价格情况，根据本项目的产品特点、产品构成及周边项目价格情况，本项目产品市场均价为： 力求准确、科学、防范市场风险同时保证开发利益； 力求保证市场利润最大化； 7000 均价(元/㎡) 住宅 定价方法： 综合定价法（市场定价法、成本定价法、产品定价法等）+成长性定价法（区域价格成长与项目前瞻性的产品策略）相结合。 7、核心价值提炼 核心价值 区域价值 产品价值 生活附加值 形象附加值 京南三、四环间, 紧邻城市主干道马 家堡东路 位于不断完善成 熟、建设发展的 京城南部地区， 区域居住氛围逐 渐形成，升值空间 较大。 经典户型品质见 证，产品设计突 出现代生活品质 主题园林景观， 亲近土地阳光， 健康、惬意 规范优质的物业 服务 静谧、私密、专 属的生活和氛围， 都市新生代的个性 自由空间 周边配套生活设施 逐渐完善 便利的社区生活 配套 树立南城经典项目 产品 远离城市现实喧嚣， 回归质朴与宁静。 心灵、思想净化之 地 智慧沉稳，发现生 活情趣，发现自我， 创造生活情趣 私享自由天地的都市主义新生活 三、操盘思路 1、总体思路 创新精神和创造力是成功的关键。 专业和有创造力的团队是创建新的营销模式和创造市场影响力的基础。 整合营销是中广信专业、规范、强有力的重要因素。整合营销包括整合推广与整合销售，其核心是系统性、细节、执行效率三个方面。 新的产品思路和概念有赖于团队的执行，包括推广执行与销售执行。 销售排期及节点控制： 人员进场计划 人员进场 宣传渠道落实 VIP认购计划 2006.4 2006.5 2006.7 2006.8 开盘6 认购执行 项目动工 媒体高密度发布 开盘方案 项目网站 项目盛大开盘 强销期推广宣传 系列促销客户活动 营销公关活动 对外公开 排号、认购期 2006.9 销售期 企业品牌炒作 区域概念炒作 项目炒作 导示方案 路牌方案 ······ 2007 阶段性放量、调价 集中推广 样板间 活动营销、客户联谊 2、推盘策略 1）推盘方向 思路：项目推盘的方向与价格方向、产品价值相一致，与市场促销活动 相结合。 根据项目产品规划布局及推盘思路，确定推盘方向： 由南侧向北侧；从西边到东边。依次推出。 第二阶段推盘 第一阶段推盘 推 盘 方 向 原则： 力度+时机； 小步慢跑，合理放量 根据项目市场定位，采取“短、平、快”的市场营销策略，计划用一年半的时间完成90%的销售任务。 2）推盘节奏 5.1 6.1 10.1 对外公开 排号、VIP发售 认购阶段 “十一”黄金周 “五一”黄金周 2006年4月 第一阶段年底入住 7.16 第一阶段