仿古商业街营销策略暨组团包装创作沟通提案.ppt

重庆文化符号 火锅 江湖/袍哥义气（耿直） 美女 山城 雾都 坝坝舞 麻将 茶馆 ◆重庆符号 ◆费用预估 推广费用：1,766,000元，费率：0.59% 长寿销售中心—仿古商业街2011年推广费用预算表 销售费用：46万,费率：0.15% 外展点：1年，租赁费及装修费22万 模 型：2块（3.5M×6M）,17万 区位图：2块（3M×2M），3万 房交会展点：4万 营销总费用：222.6万，总费率：0.74%。其中： 1.城市发展方向 商业街地处长寿未来城市发展核心“桃花新城”，自2005年开发建设以来，已有12个楼盘开发建设，并且大部分将在2011年交楼入住。新城人口规模约3万人。 2.人口支撑： 光宇、鹏运、水墨、碧桂园最靠近商业街的4盘共有约10000户的住宅体量，在商业街结束时全部将入住；商业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储备的核心区，现已经确定指标的已有2000余亩，按照容积率2计算约可规划2.6万户住宅。 3.紧邻长寿中学、体育中心，人文气息浓厚 所属区域及发展规划简述 所属区位： 区域发展规划：双百规划 长寿规划构建双百特大城市，即在1小时经济圈内率先建成一百万人口，一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口总规模达到100万以上。10年后长寿化工园区、晏家工业园区将达到4000亿工业产值。 所属区位及区域规划简述 长寿区政府 长寿碧桂园 规划利好 仿古商业街（SWOT分析） S优势 W劣势 ◆区域优势：地处桃花新城核心，未来城市发展方向，交通便捷 ，下高速后5分钟即可到达 ，环线公交从商业街路口而过 ◆客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量支撑，并有消费力保障，靠近长寿中学，有一定人文气息 ◆品牌优势：经过一期项目开发，当地受众对我司产品、品牌已有较大认知 ◆配套优势：五星级酒店开业，长寿最高端配套，凸显了我司打造高端项目的能力。 ◆景观优势：长寿唯一大型水景商业步行街 ◆规模优势：首期3万㎡，二期5万㎡，加社区商业，总共超过8万㎡体量，建筑类型多样 ◆商业类型多为沿街布局，分布较散，不利于集中式发展，聚拢商业氛围。 ◆区域认知度偏低：人们对该区域从住宅角度上逐渐予以接受，但商业消费上尚未形成习惯，认为比较偏远。 ◆商业气氛未形成：周边较荒凉，人们对在该区域进行消费习惯还未达成，餐饮、购物更多的是去协信广场、洋世达世纪广场等地。 仿古商业街（SWOT分析） O机会 T威胁 ◆政策：2011，商业地产年 ◆交通：重庆三环即将开建，接驳长寿；渝万高铁即将修通，经过长寿 ◆社区商业：我司42、43幢底层商业已经租满并且开始运营，有超市、餐饮、汽车4S店等，对仿古商业街的运营有信心提振作用；周边楼盘开发的临街底商对该区域商业价值也有较大提升作用 ◆长寿古镇体量大，价格低，推广手法密集，为本项目最大威胁 ◆维丰·浣溪里项目抢占本项目较多前期客源 （本地客源经过长寿古镇、洋世达、维丰三个项目已消耗殆尽，必须寻找新的市场予以突破！） ◆银行政策多变，加息等不利因素更促使按揭购买商业难度加大。 2011年度 ◆营销策略 PART1：租售策略 PART2：推广策略 整体营销策略 ◆租售策略 分区租售、以租带售，互为基础 即：一部份功能面积较大者实行先租后售，另一部份面积较小先售后租，独立操作，互 为基础，最终达到本项目租售双赢的目标。 ◆租售策略 目标分解： 1.首期开盘，通过极富竞争力的价格以及高规格的项目展示，提振消费者信心，达到迅速签约的目的； 2.首次开盘消化60%，次月消化20%，年底前消化90%以上甚至售罄，销售业绩超3达4！ 3.商业项目一炮而红，成为集团发展大型独立商业地产排头兵。 首期销售目标：3亿元！ ◆推广策略 Ⅲ：寻找客群 Ⅴ：确定案名、推广语 Ⅵ：推广及传播策略 Ⅳ：商业街市场定位 Ⅱ：推广目标 Ⅰ：推广思路 ◆推广策略 Ⅰ ：推广思路 将巴渝文化的包容、不屈与广博精神与仿古商业街的特征进行完美结合。通过巴渝文化的展现，将仿古商业街提升到一个高度：桃花新城商业核心的战略构想。 ◆推广策略 Ⅱ ：推广目标—高端商业核心区（面向招商） 1、使“清明上河街”迅速成为长寿乃至重庆商业市场的招商热点项目； 2、为“清明上河街”的成功招商制造市场人气，