伟业顾问2010年天津朝阳绿茵三期营销执行方案.ppt

区域规划展示 目的：提升区域价值 主体：区政府，区规划局 区建委等 形式：区域论坛后续新闻报道 嘉宾：规划局专家，高校教授等 内容： 1 专家解读河东区未来规划 2 解读板块规划内涵 3 探讨津塘路的特殊地位带来的动力 操作建议 河东区规划展现未来都市形象 轻轨交通带来的“滨海工作和城市居住’的生活变化 津塘路板块成为互通滨海新区的重要发展带 文稿核心观点建议 操作示意 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 区域战序列操作建议 板块及新品概念持续性宣传 操作建议 目的：炒作板块并植入项目价值 主体：朝阳绿茵项目 形式：报广杂志及电视媒体宣传 内容---定义并植入板块属性 1 城东·市区--滨海联动带 2 城东·城区发展的新洼地 3 朝阳三期，私享城市乐活生活 “我爱河东我的家”系列报道—关注朝阳老业主享受生活 朝阳绿茵3期，让都市人享受生活，让滨海人回归都市 河东区津塘路沿线联动“双核”，成为居住新热点 核心观点建议 操作示意 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 区域战序列操作建议 津塘路板块 开拓者 售楼处展示 利用老照片展示 制作企业期刊，在售楼处发放 曾经开发楼盘展示 报纸硬稿软文配合 操作建议 新型建筑材料房地产发展历程及对社会的突出贡献 “朝阳绿茵”从无到有，从有到强，引领津塘路居住变化 核心观点建议 操作示意 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 品牌战序列操作建议 新型建材地产 国企质量 信誉保障 报纸，网络报道 老业主居住访谈录 朝阳实景生活图片 新材料地产公益活动 操作建议 老业主居住满意度及幸福感调查 新型材料房地产热衷公益事业—“联合业主，关注都市人健康”组织业主免费体检等 事件建议 制 造 事 件 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 品牌战序列操作建议 操作建议 “朝阳” 乐生活 活动为主导 老业主联欢晚会 或 “朝阳杯”社区运动会 老业主答谢酒会暨新客户项目接洽 活 动 主 导 网络报纸宣传 举办老业主联欢晚会，同时宣传新产品 举办“朝阳杯”社区运动会 活动建议 “新老业主，其乐融融”朝阳新品推介酒会 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 品牌战序列操作建议 操作建议 朝阳系列 亲民产品 客户体验周 组织新客户赴社区体验 讲解企业文化及建筑理念 轻轨，公交站点 “朝阳商业街” 体验动线建议 社区景观 社区整体环境及安保等 三期实楼样板间 售楼中心系统介绍 项目定位篇 全案营销策略 推广传播策略 营销执行方案 品牌战序列操作建议 项目定位篇 项目本体分析 项目竞争分析 项目整体定位 竞争板块圈定 根据项目所处的位置及结合现阶段区域的板块划分判定，与本案形成主要竞争的板块； 中山门板块 根据项目、结合市场，寻找项目在板块内的竞争机会点； 主要竞争板块分析——中山门板块 项目定位篇 项目本体分析 项目竞争分析 项目整体定位 板块特点 分布： 品牌开发商的介入，逐渐形成了现阶段中山门的格局——板块双子星；（格调竹境、融科金月湾） 规模： 项目体量多集中在20万平米左右， 现有项目基本上已进入销售尾期，市场已知剩余体量约为5万平； 板块主力客群 客户多为中山门周边地缘性客户及东丽区外围客户； 以改善升级及刚性需求为主，婚房占得相当大的比例； 格调竹境 融科金月湾 　 —— —— —— —— 5.5 30.1 板块合计 85 110W-180W 11000-13000 90-145 高层 3 14.4 格调竹境 65 100W-160W 12500 86-130 高层 2.5 15.7 融科金月湾 上月销套数 总价区间 产品价格 面积区间 产品类型 存量 总量 项目名称 板块内项目分析 价 货 量 速 项目库存较少，板块存量约5.5万平米 高层产品为主流，小高层产品成为板块内稀缺 因产品雷同，单价价差不大，总款集中在100-150W 备注：销售套数主要来源于销售备案实际 项目多为销售中后期，市场存量约5万平米， 高层成为主流，低密产品成为稀缺产品 项目定位篇 项目本体分析 项目竞争分析 项目整体定位 竞品特点 分布： 以靖江路以东，卫国道以南划分竞争区域，形成同一维度潜在竞争 规模： 区域内项目体量多集中在10万平米左右；只有河东万达以51万平米，形成区域大盘；目前在售项目中有4个项目推售体量与本案接近，形成产品同质化竞争； 主力客群 客户多为沿线周边地缘客户为主 以改善升级及刚性需求为主； 潜在竞品分析 项目定位篇 项目本体分析 项目竞争分析 项目整体定位 乐东馨园 红城 恋日风尚 阳光星期8 阳光新业国际 香邑国际 天房翠海红山 河东万达 本 案 ——　 —— —— ——