同致行2011年三亚南书苑市场调研沟通报告.ppt

深圳市同致行顾问有限公司海南事业部 2011.09月27日 三亚南书苑市场调研沟通报告 本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 目 录 CATALOG 一、项目解析 二、目前需解决的问题 三、市场分析 四、同致行建议 项目解析 一、项目解析 二、目前需解决的问题 三、市场分析 四、同致行建议 项目中等体量，建筑密度和容积率均较低 vv 指标解析 总用地 建筑面积 总户数 容积率 绿化率 建筑 密度 停车位 29685.55㎡ 130103.36㎡ 504 3.0 35% 29.81% 779 项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差 用地条件 A区地块 A期地块平整，正在建设，楼层已出地面。 B区地块 规模：92075.99㎡容积率：3.8性质：宿舍楼、专家楼 B期地未开工，目前是一空地块，现在正在建售楼处，地块平坦，道路绿化已做。 规模：38027.37㎡容积率：1.62性质：宿舍楼、专家楼、办公楼 地块周边配套较不完善，现阶段形象较差 项目四至 地块现状： 土地基本平整 周边环境： 周边游鸿洲佳园和郑州规划的海三亚国际传媒中心，路网发达，但基本无生活配套。 位于交通主干道迎宾路，交通便利通达 交通解析 道路交通：项目位于盈滨主干路，是通往东线高速的必经之路。 航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约14公里，位于该机场服务范围内。 轻轨交通：本区距离海南东线轻轨约5公里，位于该机场服务范围内。 项目解析小结 项目位于月川新城，前景利好； 项目地块紧市政干道，进入性良好，毗邻机场、轻轨、高速； 项目体量中等，品牌知名度一般，在当前环境下难于突围，需寻求突破。 目前需解决 的问题 一、项目解析 二、目前需解决的问题 三、市场分析 四、同致行建议 问题一：是建住宅还是写字楼？ 住宅？ 写字楼？ OR 问题二：写字楼的档次？价格？客户群？••• 档次 价格 客户 租金 模式 户型 ••• ••• 问题三：销售模式，是返租？是直销？还是•••？ 销售模式 返 租？ 直 销？ 、、、 市场分析 一、项目解析 二、目前需解决的问题 三、市场分析 四、同致行建议 住宅市场 写字楼市场 商业市场 市场分析 住宅市场分析 海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移 2010年10月海口、三亚执行限购令以来，成交量受到很大的抑制 三亚 海口 2010年 琼版国八条 10月海口限购令执行 一线城市限购对区域市场构成有限利好，部分需求将转移到区域市场 限购限贷 实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态 ◆据同致行数据统计，海南楼市8月份总成交2835套，环比上涨21.36%，终结了连续四个月以来的直线下跌趋势； ◆8月三亚商品房签约套数为298套，环比下跌16%，这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。 ◆8月三亚签约量为298套，三亚签约量继续下滑，月终盘点排名第四； 市场表现 三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交冷淡 ◆8月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交； ◆7月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交； 市场表现 月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈 周边项目有近三十个项目，主要有鸿洲佳园、国际银座、红树湾小区、山水天域、凤凰水城、卓达巴哈马等楼盘， 月川新城 政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新的城市中心板块，是三亚未来房地产的主要区域 片区 名称 项目名称 主力户型/面积 产品特色 主要卖点 月川新城板块 　 　 　 25度阳光 62－105平方米 泰式主题园林；泳池与空中会所；世邦魏理仕物管；以中小户型为主 位于三亚市中心核心地段，属于政府规划的月川新城CBD核心地段 中铁子悦薹 75-145平米一房、两房 将建成甲级标准写字楼；城市中心综合体；引进国际商业品牌以及高端服务滨海度假主题公寓 中铁子悦薹位于城市中心川月板块；城市综合体 清平乐 32-74平米一房、两房 小户型,山景地产,旅游地产 丰富的养老配套，性价比高 万科森林公园 单房36㎡，双房68㎡，别墅（洋房）户型三种，均为125㎡左右 小户型,创意地产,景观居所,山景地产 万科品牌；度假环境； 红树林度假酒店 41-103的一房户型 酒店式公寓,投资地产；综合体，国际一流的商业配套 品牌、高端规划、地段 卓达巴哈马 66—223平米的一房、两房、三房 豪华居住区,宜居生态地产,景观居所 占地规模大，配套全 月川新城 体量大，价格较高，主打养生，以