天津XX地铁站地块合作建议书.doc

天津XX地铁站地块合作建议书 一、地块基本情况 （一）地理位置 该地块位于天津市东南方位，河西区大沽南路柳林段南侧。整个地块北至天津职业技术师范学院，东临规划中的渌水道，南靠双马居住区，西至艺林道。 （二）地质地貌 地块现状为几块大面积鱼塘，其余为荒地。整个地块以规划中的浯水道分界西北侧呈三角形地块，占地约10万平米；东南南侧呈长方形，占地约16万平米；其中地块西侧污水河以西至艺林道为狭长地块，占地约5万平米，大部分面积较难利用。较好利用地块占地约390亩（含大量鱼塘）约26公顷。 （三）自然环境 目前该地块仅是一片荒地，地势平坦，除地块内部大面积鱼塘并无其他自然景观资源。地块周边小海地、西青开发区、津南开发区内有部分污染企业，但与本区域距离较远，加之该地块位于天津市的上风口处，受污程度不会很大。地块整体空气环境较佳。 （四）周边建筑物 主要建筑物聚集在大沽南路两侧，仅一墙之隔的天津职业技术师范学院及其附属的高级技术学校是本地块与大沽南路分割的屏障。地块东侧为双林建材市场。大沽南路以北柳林一带相对繁华，主要建筑物为天津现代职业技术学院、中铁十八集团，柳林酒店等。 （五）交通状况 该地块目前对外联系的交通网络，主要是靠垂直距离约250米的大沽南路以及500米外环线。沿大沽南路向西北约4.3公里到达黑牛城道和海河大桥。该地块地处规划当中浯水道、渌水道之间，但尚未施工。 大沽南路的公交线路693、165、808、58、652、629路。双林居住区以及地铁一号线的建设，对该地块的交通会有一些带动。 （六）周边商业配套 该地块距离繁华区域较远，周边生活配套设施主要集中在大沽南路沿线，虽然基本具备，但显得较为分散，也没有形成规模。 （七）人文环境 地块周边天津财经学院、天津科技大学、北师大附属中学（13中）、天津职业技术师范学院、天津现代职业技术学院等中等学校及高等院校林立，人文环境比较不错。 二、区域市场状况（一）目前南部区域市场发展状况 随着天津城市规模的扩展，天津城市发展的重心将转向市区南部。市区南部自然环境、人文环境、经济条件整体发展较好；良好的商业、服务设施和自然条件具有很高的吸引力，使南部整体人文素质不断提高，进而促进整体南部区域房地产市场迅速发展。按照目前城市发展的规律以及南部各方面的发展状况来看，南部区域仍会为今后数年的发展区域。 （二）地块所处区域发展状况 该地块从地理位置上看，虽属南部区域，但位于天津市较为偏僻的地区，距离市中心距离较远。对于房地产住宅开发来说，更为关键的问题在于该区域偏远的概念已在消费者的心目中早已确立。加之区域内的老居住区——小海地居住区，与河西区整体较高的居住档次相比，差距较大，人文环境不够理想。促使该区域房地产发展速度相对于整体南部区域发展来说，差距较大，发展缓慢。 目前该区域内发展项目多以普通多层砖混住宅形式出现，产品较为落后，档次低，销售价格也较低，基本反映了目前该区域的房产市场状况。 综合以上状况，该地块位于南部城区的地理优势，将会一定程度上带动该区域的市场发展，使该区域有较好的发展前景。与此同时，由于该区域目前自身状况所限，近期发展速度不会很快，需要一段时间内通过高水准项目运作，逐步拉升该区域形象，促进区域整体市场快速发展。 三、项目发展分析 （一）周边项目及竞争项目情况 目前在售项目： 案名 位置 规模（万平米） 均价（元） 销售状况 金海湾花园 大沽南路13中对面 20 2500 一期90％ 幸福家园 复兴门桥 5 2300 一期90％ 琪林园 海地浯水道双林居住区 15 1900 60％ 怡林佳缘 海地浯水道双林居住区 16 2000 一期80％ 即将上马项目： 案名 位置 规模（万平米） 均价（元） 开发信息 双马小区 双林居住区东侧 43 2100 津南开发， 双林C,D组团 海地浯水道 30 2000 农垦和万达开发 龙都家园 玉峰花园旁 13 1900 分两期，预计春交会亮相 龙都龙天阁 微山路有机合成厂 预计10 不祥 从目前现有项目来看，同质化相当严重，基本为6层或6.5层普通砖混多层住宅，产品档次较低，规划单调。但价格较低，基本符合客户对于该区域的认识，销售情况普遍不错。但周边区域及市政配套的发展，也带动了该区域的发展；从上表看出，近期该区域上市量将近100万平米，市场竞争将日趋激烈。 （二）地块发展优劣势分析 1、优势分析 （1）2005年竣工的地铁一号线将在该地块南部设立站点。地铁的开通将大大方便该区域居民的出行，拉近该区域与市中心的距离。 （2）该区域的规划远景为大规模居住区——双马居住区及双林居住区。地块隔大沽南路向北规划为何庄子居住区及柳林风景区，因此该地块具备较好的开发前景。 （3）该地块北侧隔天津职业技术师范学院即为大沽南路