方格智业2010年05月淮安中南世纪城项目前期策划研究.ppt

淮安打造精装样板房项目一览 区域 清河区 清浦区 开发区 淮阴区 楚州区 项目名称 万达广场、水韵天成、茂华·国际汇、亿力·未来城、中天花园 清江华府 红豆美墅 益兴名人湾 无 精装样板房对客户杀伤力巨大，本项目通过具有国际水准的样板房打造，给参观客户留下深刻印象，促进客户购买。 建议： 项目样板房建议与售楼处就近建设，方便参观； 样板房风格与项目建筑风格相适应，可选用豪华大气的欧式装修风格，营造浪漫优雅的生活气息，彰显尊贵感； 样板房室内饰品需个性化、洋气，如家私、灯饰等，提升样板房的视觉冲击力和感染力； 样板房装修注重生活场景的布置，贴近买家需求； 通过挂画的点缀和高档家具的陈设，突出样板房的艺术化和品位化。 启动区/样板房装修建议 产品建议 3 项目重要提示/容积率及规划提示 在地价恒定的前提下，我司建议甲方应向政府争取更高的容积率指标，这样可确保地块的后续发展空间拥有较大的弹性。 建议甲方可采取尽量放大容积率指标的做法，在地价恒定且存在高容积率上限时，提前将土地圈住，后期可在高容积率上限的框架下依据市场需求及时调整内部各地块的容积率指标。即便为适应市场，在规划过程中损失容积率，相对于恒定的地价，同样存在较大的获利空间。 在地价恒定为105万/亩的前提下，应争取容积率指标的最大化 在规划设计阶段，应多以项目自身为考量因素，将项目的规划放在全局化的高度上去考虑，在结合新城控制性规划的同时，规划方案应多为项目自身倾斜，将有利条件尽可能多的考虑在项目的整体规划中。 规划阶段以项目整体为考量因素，确保项目整体效益最大化 项目重要提示/拿地方式提示 在地价恒定的前提下，我司建议甲方应将各地块的容积率指标尽量提高，这样可确土地资源的稀缺在国内已经日益凸显，本项目地块价值及未来预期都是不可估量的。所以我司建议采取“圈定框架、分期拿地、恒定价格”的方式来获取土地资源。 即中南集团与淮安市政府就拿地先期签订框架性协议，将各地块一次性纳入整体的框架协议当中，先期将土地资源归入企业名下；同时与政府明确分期拿地的原则，减少企业在运作过程当中的资金压力。 为确保利润最大化，将土地价格匡定在一个恒定不变价格上，这样不仅可以使企业获得利润的最大化也可以帮助企业控制前期资本的投入量。 圈定框架、分期拿地、恒定价格 项目重要提示/开发要点提示 由于现阶段的大盘项目多处于城市近郊或远郊，所以由区域成熟度不高所带来的配套较差或不完善，使得大盘项目基本都在采用提前实现较大体量商业，引入大卖场，将配套转换为道具使用，让客户能够较好的感受到入住后的未来预期。同时还提前实现医疗以及教育的优势，如珠海华发新城投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感。 将低密度、品质感较好的产品，作为项目的启动区 提前实现较大体量商业，将配套转换为销售道具 现阶段国内一些已成功运作的大盘项目，在开发次序上基本上都采用容积率低开高走的方式，将低密度、市场接受度高、品质感较好的产品，作为项目的启动区，且将启动区内的景观、建筑、户型、配套的样板功能体现无疑，将其标杆化，用以奠定市场地位、确立市场形象，如万科城在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林一并展示，未来生活场景得以充分呈现。 大盘如何能在市场中脱颖而出，一方面是前面提到的相关配套，而更为重要的另一方面是产品，所以现阶段的国内大盘都较为注重产品的研发与创新，避免同质化的竞争，尽量通过创新型的产品来增加项目的附加值，如重庆龙湖地产在其所开发的项目中在产品创新方面得到了市场的高度认可，有效避免了同质化竞争。 注重产品的研发与创新，避免同质化的竞争 项目重要提示/开发要点提示 大盘的开发与很多层面都有交叉，但对其影响最大的就是市场，在市场需求发生变化的情况下盲目的推进开发量是不适宜的，所以在开发过程中应当及时关注市场变化，根据需求随时调整开发进度及产品序列，使项目始终保持较高的市场竞争力。 在开发过程中需注重建筑细节与人性化的体现 由于现阶段在国内参与大盘开发的企业基本上都是国内的知名开发企业，其多年多个项目累积出的开发经验已经使其拥有了较为知名的品牌，而这些品牌也开始反哺于购房者，其在开发过程中对于建筑细节的处理，人性化的体现，也使的其产品获得了较高的评价和肯定，如珠海华发新城的阳光车库、组团步道、道路分级等人性化、细节化设计。 随时调整开发进度及产品序列，保持市场竞争力 宏观层面——来自于政策与购房者信心层面的风险 2010年初国家针对房价过快增长的态势，出台一系列的调控政策，如国四条、国十条、多次上调存款准备金率等。这些政策出台后，成交量开始出现大幅下滑，房价有所松动，市场呈现遇冷趋势。同时，受宏观调控政策的影响，大量刚性需求者以及投资者开始观望，购房者信心受到考验。刚性需求和投资需