无锡市锡山区项目分析报告.ppt

无锡市锡山区项目分析报告 （内部稿） 2011年6月23日 城市背景研究 城市区位 城市交通 城市概括 人口状况 宏观经济 人均产值 无锡市人均生产总值27750，可比增长10.9%，按照相关理论，其房地产市场以改善型需求为主。 城镇居民生活水平进一步提高，人均GDP连续5年增幅超过10%，居民收入和消费水平正迅速提高。 产业分析 居民收入 城市整体发展 城市规划格局 城市四向发展概括 无锡所在的苏锡常都市圈，紧临大上海核心区，区位优势明显，无锡旅游、文化产业发达。 无锡经济总量全省第二，人均收入增速稳定，第二产业占据主导地位。 社会消费和投资增长稳定。 无锡的发展方向主要是南拓、北展、东联、西优，本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域，锡山板块重点开发西东新城、高铁商务区。 锡山评估 地理区位 行政区划及人口 区域经济 锡山区产业研究 锡东新城解读 锡东新城解读 锡东新城交通网络 V-PARK现状 高铁商务区解读 高铁商务区定位 锡山区发展研判 锡山评估结论： 京沪高铁的建设将使锡山区成为无锡的副中心，但其产业层次还不够清晰，产业集群水平还处在发展阶段。 未来锡东新城中部片区主要功能为商务、商业区和居住区，两翼定位为产业区。 高铁商务区的整体功能定位为：总部经济、服务外包、现代物流、商务居住和国际社区。 房地产发展现状 土地市场 2011年无锡第一季度土地挂牌出让总量约257.08万方，总推量占到去年无锡市全年土地供应总量约37%，与2010年全市土地推量相比相 差约436.81万方。 在挂牌出让的土地中以锡山区出让最多，土地挂牌出让面积总量占到近全市第一季度土地出让总量的50%。 锡山区今年以来所挂牌的地块主要集中于锡东高铁站周边，未来高铁商务区将成为无锡市重点开发建设区域。 土地市场 全市含居住类用地的地块平均成交楼面价为2618.19元/平米，与2010年全年该类地块平均成交均价相比下降约1272.68元/平方米，楼面均价下降明显。 下降原因：1、崇安、南长、北塘三个中心区没有土地挂牌出让。 2、今年二月无锡市颁布了新的“锡十条”对市场也有一定影响。3、新区、锡山、惠山三区大量土地供应及所供应土地大多处于无锡市郊区。 楼市供需 住宅市场占主导地位 商品住宅成交量下降明显 主流两房、三房热销 商品住宅成交主要集中在80—140平米面积段 。 80—100平米产品成交最多，说明两房仍是住宅市场的主力面积。 80—100平米面积段产品无论是投资还是自住方面都十分理想。 别墅产品也比较受欢迎，主要集中在滨湖区五里湖板块和马山板块 。 住宅市场成交价格 受新政的影响2011年一季度无锡市商品住宅成交总金额呈现较大幅度的下降。 2011年一季度成交均价虽有所下降，但与2010年整体相比还是处于较高水平。 2011年第一季度无锡商品住宅成交前十 热销住宅商品房的区域主要集中在新区、滨湖、惠山三区。 锡山区只有“冠达豪景东苑”进入成交前十名。 商业地产 2011年第一季度无锡商业成交前五 房地产专业市场案例分析 项目位处无锡市锡山区安镇锡沪东路88号（锡沪路与东盛路交汇处）。 基地总占地222亩，总建筑面积24万平方米，一期总建筑面积16万平方米，已全部售完、招商率达到百分之一百 。 二期总建筑面积8万平方米，全部为2层商铺，商铺开间4-5.5米，进深7.5米至12米，单间面积30至60平方米，前后左右均可自由打通，每间商铺内都设有独立楼梯，均价为每平方米一万人民币，今年年底交付使用 。 优点：十年包租、前三年每年百分之八回报率一次抵房价；政府扶植力度大，每年两届全国电动车展销会的永久会址；市场在无锡已有一定知名度。市场周边是电动车生产基地。 缺点：周边公交车辆较少，距离市区较远。市场分区不明、管理不是很完善。市场周边配套服务较差。 五洲国际工业博览城 项目位处新区金城东路299号，毗邻沪宁高速公路无锡东出口和新312国道。 基地总占地8.66平方公里，总建筑面积150万平方米，总投资60亿元。 项目分五期，一期五金交易市场已售完开业，出租率100%；二期为五金品牌总部基地现房在售，均价16000元/平方米；规划三期为工业历史博览中心；规划四期为电子商务中心；规划五期为物流中心。 每期都有住宅部分，在整个项目北面，全部是高层。 优点：项目位于中国工业博览园中心区域；定位全球五金总部园区，规模较大；项目分区清晰，由经营公司统一管理经营；交通便捷。 缺点：均价明显高于周边同等产品；包租租金前三年只有三至五万，回报率低；商户反映经营公司服务态度差，管理不到位。 中国南方不锈钢国际交易中心 项目位处无锡市新区纺城大道289号（与太湖大道延伸段交汇处）。 项目一期总占地286.8亩，总建筑面积29