郴州南岭生态城营销战略思考.ppt

为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢。 Please closing your mobile，thanks.;成功之后 回到小埠;房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。 ;PART-1 项目宏观战略思考 PART-2 项目价值再思考 PART-3 项目视觉形象升级 PART-4 阶段营销推广计划 PART-5 一期开盘活动方案;PART-1 ;战略决定战术; 2011年11月上旬一期开盘，加快一期已售房源资金回笼；同时，开发二期联排和双拼类别墅，预计在2011年12月中下旬开盘；回笼资金后，进行小埠古村旅游资源开发；然后引进品牌物业管理及球场运营升级，提高项目的边际收益，以形成良性循环的开发态势。;项目开发推导图; 树立项目品牌在郴州的影响力以及号召力；待一期开盘后，对项目进行系统化的推广梳理，形成推广的清晰脉络；同时，加强武广高铁沿线城市（特别是广州及珠三角、耒阳和衡阳）的推广，以取得实效传播的效果。; 目前一期独栋别墅销售业绩良好，对项目入市及项目价值拉升有较大促进作用；一期开盘后，独栋别墅暂不明推，作为项目其他产品溢价的杠杆，对二期联排和双拼类别墅做明推，从而实现项目的溢价目标。;战略目标下的几个营销战术问题：;项目价值的再思考;写在前面;感动是从第一次踏进这片土地开始的，眼前是一望无际的绿，郁郁葱葱的灌木丛，四面环山，一方水塘明镜开，仿佛进入了人间仙境，不忍离去…… 我们陷入了沉思：小埠不仅需要形形色色的别墅、洋房、公寓；酒店、高尔夫；小埠更需要为阅尽浮华的成功人士创造一种独特的生活方式。 首先，让我们想像一下小埠未来的生活场景……;每一天，与大自然亲密接触。;家庭生活的乐园。;高端商务接待的佳境。;闲时挥几杆高尔夫。;勿容置疑，前期的推广，小埠的优点都讲到了。原生态别墅、36洞高尔夫球场、小埠古村、古堡酒店、国际学校……小埠的优点太多了，其中任何一个点都很动人，以至于我们很难找到真正的灵魂。其实，它就隐藏在最显而易见的地方，我们为富人阶层提供别墅、高尔夫（形态），更应该为他们提供一种独特的生活方式，创造一种享乐的生活情境。;他们有着什么样的生活价值观，打动他们的诱因和内在驱动是什么？他们有着什么样的情结？;成功之后，回到小埠;关于“成功之后，回到小埠”这个主题;找到了项目的灵魂，那么小埠项目最重要的形态是什么？又如何做到神形兼备呢？;国际标准36洞高尔夫别墅;项目视觉形象升级;唯有在视觉表达上彰显其“原生态”的气息，注重品位和细节。 对小埠项目的视觉形象进行全面的升级，包括项目的LOGO及基本VI； 项目的营销展示中心及五岭阁展示中心的全面包装。;1、 项目LOGO优化;优化说明： 原有Logo结构不稳定，比例不均衡，平衡性弱，整体感较差，不利于延展及运用。总体视觉感官难以支撑高档、大气的项目气质。 我们选择了优化而非革新的调整方式，使品牌识别性得以延伸。优化后的方案中文和英文组合更加合理，更显国际感。另外项目的物理属性强化“高尔夫别墅”的定位，突出项目品牌最有市场宣传价值的卖点。 原有logo中“小埠”识别性较差，形体过于中式，且在标志的整体结构中占有太重的比例，不易使logo主体“南岭生态城”形成视觉焦点。 色彩上，调整后的墨绿色更显档次，是尊贵和奢华的象征。;2、「在水一方」LOGO设计;3、视觉形象包装优化方案;阶段营销推广计划;2011.10.1;一期「鹿鸣溪谷」开盘营销推广策略;一、营销策略;1、客户梳理;(1)一期独栋产品：定价低开高走，以高盖低，实现一期价格均衡 ﹥一期开盘面价高走，释放多重优惠，成交价兑现认筹客户的承诺，提高解筹率及促使老客户介绍成交，加大一期回款总量； ﹥本次开盘时对外面价建议普调至均价8500元/㎡，开盘当天设计多重优惠，实收单价控制在7500-8100元/㎡之间； ﹥设计价格标杆产品，做高一期企业会馆房源单价，建议面价定在12000元/㎡，数量控制在8-10套。 (2)关于二期「在水一方」的价格信息释放策略： ﹥一期活动期间告知客户二期即将面市，不公布价格信息，避免对一期认筹及意向客户造成干扰； ﹥一期开盘后，启动二期推售：二期走量，通过释放低起价信息，形成市场讨论焦点。经近期我司调研走访数据，建议联排产品4500元/㎡起价，打造100万级高尔夫别墅原始股，以期客户追捧登记，为认筹打好基础。;1、推广本土战场 主战场：郴州（含资兴、永兴、桂阳、宜章）、耒阳； 第二战场（泛珠三角）待二期做 远期战