重庆万科城营销沟通提案.ppt

万科城营销沟通提案;本案沟通的主要问题;沟通目录;重庆已成为最具发展潜力与发展最快城市，所处两江新区为城市发展重心与主要发展方向，区域为传统意义上的富人区的延伸;两江新区;地块周边路网发达，可通过城市干道快捷到达各组团中心;照母山以北版块为片状聚集城市发展的代表和未来五年的开发热点;项目区域为城市新拓展区，区域内配套现状缺失，公共交通缺失带来的区域陌生感与低进入性是最大抗性;万科通过自身努力形成的未来配套组合是项目的次生资源;区域属性关键词;项目总建筑面积近65万平米，与悦府悦峰项目共同形成万科大社区;项目产品以在渝发售成熟项目为参照，结合创新户型，以多产品线的组合方式营造最具活力的多样性城市生态环境;5000亩照母山植物园，周边三大水库，城市高度与复杂地形形成项目可直接感知的自然景观资源;项目属性关键词;万科城是一个不偏科的品学兼优的好学生，每门功课都是优秀，但是没有一门是满分;沟通目录;2010年整体市场供需两旺，成交价格持续攀升;2010年以来政府密集出台政策，调控决心空前坚定;受调控与春节影响，2011年2月楼市量价齐跌，新推货量大幅减少;受调控与春节影响，2011年2月楼市量价齐跌，新推货量大幅减少;; 2月高层成交总价主要集中50-60万元、70万以上，成交占比看60-70万元总价段成交占比小幅下降，其它面积段相对稳定，变化不大;2月高层整体成交套内均价约8347元/㎡，较上月上涨4%。从成交占比来看，各单价段成交占比环比稳定，变化不大; 2月洋房成交量价齐降，洋房成交246套，环比减少503套， 降幅67%；成交套内均价8107元/㎡，环比下滑4%;2月别墅市场整体成交量环比减少329套，成交套内单价约12550元/㎡，较上月小幅下降，降幅17%;宏观背景未发生根本变化，房地产进入调控深化期;竞品梳理及删选原则;首置高层竞争产品;市场状况;首改高层竞争产品;T6产品竞品删选区域内竞争激烈，首改客户为重点挖掘对象;再改类竞争产品;再改产品竞品删选;优劣势对比分析对手强劲但区域内竞争不大，总价控制造成舒适尺度不大;竞争产品小结;沟通目录;居住区域;;;;;;;;分析：前期来访客户年龄段主要集中在35-45岁，占到来访总量的43.9%，具有较强经济实力。;;;来访客户主要来自于三北区域，占了总来访客户的58.8%，其次是南岸客户，占12.9%;;;;;;;;;对照项目分析;客户事实上是在纠结中被迫选择和放弃，“取舍”是客户购房时不得不面对的问题;沟通目录;万 科 城 重庆·两江核心·百万方·全配套·幸福生活城邦;项目物理属性延展;这样的万科城将迎来怎样的客户？他们是什么样的一群人？;;;;;;在这座城市里，有越来越多的这样一群人;;;;;我们将他们分为三类客户;客户特点;沟通目录;一座城市只有一个万科城，他注定改变历史;万科城肩负大使命;销售回款率较低，年末未回款金额较大;2011推售产品;;2011年销售简排;;;;2011年回款计划预估;项目“大”卖的目标下，需要解决来自客户、推广与市场的问题;沟通目录;项目营销基本方向——大营销;;;;;客户渠道计划;客户渠道计划;客户渠道计划;客户渠道计划;大营销;;大营销;管理渠道计划;把控细节，善用资源;沟通目录;服务优势——保障体系;THANKS