华燕2010年苏州恒业狮之山桥项目市场.ppt

厚积而薄发，打造姑苏新地标;PART-1 苏州市宏观市场分析 ;苏地2003B42地块项目简介;苏地2003B42地块项目简介;苏地2003B42地块项目简介;区位：中心和商务的交汇;PART-1 苏州市宏观市场分析 ;苏州地区宏观经济分析;2009年苏州开放型经济逐步回升，呈现“低开平走逐步回升”态势，全年实现进出口总额2014.5亿美元，其中出口额为1140.9亿美元，比上年下滑13.40%。实际利用外资82.2亿美元，比上年仅增长1%。以上数据表明在上一经济周期中支撑苏州经济成长的主要推动力——外贸出口，在金融危机的侵袭下已经优势不在。 ;2008、2009年中国出现的经济调整可以看作在金融危机的背景下中国经济运行的必然结果，即从处于产业链低端环节的中国制造提升到中高端环节的中国创造。苏州是中国外向型经济的先锋、中国制造的典型代表城市，目前苏州经济和中国经济结构调整处于同一宏观背景——由代工制造向自主创新迈进，由现在以制造加工为主向研发、高端技术生产创造发展。随着经济结构逐渐完善、产业成功升级，苏州经济将会有更大的成长空间。 ;品牌认知过程;10 月份，虽有不期而遇的“新政”影响，苏州商品住宅市场依旧延续了“金九”的火爆，体面的度过了“银十”甜蜜期。 本月，全市新增商品住宅67.29万方，环比9月份减少29.1万方，降幅30.2%；同比2009年10月份商品住宅新增量，增加45.89万方，涨幅 214%。本月全市累计销售商品住宅 73 万方，与9月份持平；同比 2009年10月份，销售量下降15.6 万方，降幅17.6%。1-10月份，全市累计销售商品住宅 401 万方。 本月供销比 0.92，市场表现供不应求。 1-10月份，全市累计新增供应商品住宅 459万方。 1-10月份累计供销比 1.14，市场表现供大于求。总体价格呈现逐年递增趋势，在2010年尤为显现。;苏州地区房地产未来发展趋势;苏州地区宏观经济分析;苏州地区宏观经济分析;宏观市场总结;PART-2 区域办公市场简析 ;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;高端个案参照（环球188）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用 ;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;苏州地区办公市场;PART-3 纯办公形态经济测算 ;纯办公物业形态经济测算;纯办公物业形态经济测算;纯办公物业形态经济测算;纯办公物业形态经济测算;纯办公物业形态经济测算;PART-4 酒店式公寓市场简析 ;本案位置;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;参照个案（环球188）：唯一一个能参照的高档在售酒店式公寓;参照个案（环球188）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多 ;样板房标准;参照个案（环球188）：去化表现良好，市场对于该类产品具备一定的需求;苏州地区酒店式公寓在售市场;;苏州地区酒店式公寓租赁市场;老城区：租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50平方米； 租金集中于35-40元/平方米/月，年收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主，在售项目少。;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;苏州地区酒店式公寓租赁市场;1、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。 2、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化 3、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达70%。 4、目前价格随酒店品牌差异区间落至在272-311元/平方米/月（含管理费及装修）;PART-5 酒店式公寓形态经济测算 ;酒店式公寓形态经济测算;项目定价依据——参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格;市场比较法——选取环球188作为销售型酒店式公寓定价参照;市场比较法——作为引导潮流的项目，本案的装修欲与其公寓产品接近，这样才能提升品质形象，从而提升其项目价值;收益还原法——以新城花园酒店与香格里拉酒店作为项目收益定价依据;定价总结——在目前市场环境中，酒店式公寓产品租赁优于出售;总结;总结;总结;PART-6 项目定位及SWOT分析 ;护城河; 项目与新区商业街（日韩酒吧街）仅一路之隔，与各大银行毗邻，周边苏州乐园、香格里拉等配套资源丰富。;观前 商圈;项目区域价值发现;项目SWOT分析;本案所处的背景、环境、时机、 注定它将作为一个苏州最具代表性的都市型标杆项目