长沙滨江新城项目开精发模式及策略思考汇报.ppt

湘麓国际公寓2011年年度营销执行报告 ;报告思路;报告思路;项目目标;;目标梳理; ? Page *; ? Page *;目标梳理;报告思路;区域发展价值：项目所处区域目前成熟度相对较低，但区域规划好，发展空间大;交通价值：项目所处交通干道通达性好，在5KM范围内有地铁通过;配套价值：项目新增大型商业圈将辐射到项目范围, 未来发展潜力巨大，但现有生活配套规模小，不显高端;麓谷公园内近5万平米的生态湖延伸到小区内部，构筑小区内近8000平米的湖景资源。;区域价值;项目总规：项目总建面21万, 分三期开发，洋房、高层、酒店、公寓一体的品牌楼盘; ? Page *;项目产品：产品规划为高品质精装公寓,配备星级酒店物业管理服务; ? Page *; ? Page *;项目价值;“先导样板区五星酒店公寓”价值体系;报告思路;宏观环境1; ? Page *;长沙目前市场供应公寓产品销售价格大多都保持在6500元—9000元/平米，受地段及周边配套成熟度的影响，部分楼盘价格过万，，销售价格维持在较高水平线上。;项目名;河西公寓未来供应：未来河西公寓供应项目主要集中在滨江新城板块，总体量约为70万; ? Page *;河西公寓集中放量，2011年岳麓公寓产品预计可供量约3600套，70平以下小户型面临竞争压力较大;竞争对手锁定; ? Page *;竞争分析;金星北板板:比邻市府,有地铁,交通上具备优势的主要竞争项目为恒大华府和旭辉藏郡;主要竞品未来供应及推售时间：主要竞品未来供应量约2700套，竞争压力大，竞品推售时间存在空挡，建议项目提前推售 ;入市时机：通过对竞品推售产品、推售时间分析发现，本项目需将入市时间提前，以抢占市场;根据地段、产品推售时间重叠性、产品类似性等区分竞争对手;全面的竞争对比路径;主要竞争对手基本指标与入市时机对比;产品细分下竞争分析;竞争分析;竞争分析;产品分析;产品分析;项目品牌对比;竞争分析;核心竞品竞争力比较：本项目在产品及物业品牌服务上具有优势，同时在景观上具有非稀缺资源优势;竞争力排序：本项目资源价值与产品价值、物业价值优于其它价值，可作重点推广;竞争分析小结;领导者; ? Page *;报告思路;客户置业特征：河西公寓客群主要以地缘客户为主，消费力强，重复购买，多以投资客为主;客户置业特征：河西公寓投资客户群主要关注价格，地段与未来升值潜力;客户置业特征：河西公寓企业办公客户占30%，关注价格、地段、交通; ? Page *; ? Page *;通过周边竞争项目案例的客户分析，以及对河西公寓客户的调查了解，可以得知——; ? Page *;;报告思路;项目swot分析带来的营销策略启示; ? Page *; ? Page *;;;本项目所在的麓谷片区未来将成为代言高新科技人群生活的样板区;星级品质，星级价值 ——先导样板区品牌酒店式公寓;形象演绎;主案名建议;——公寓的人们明智、睿达，追求的是积极的，向上的，崇尚一种有品位的国际生活方式，他们拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，崇尚个性，展现气质，触摸理想。; ? Page *; ? Page *;概念包装+卖点深入挖掘=强化产品的竞争力与客户吸引力；实现营销溢价;造场——先导样板区品牌酒店公寓沿街商铺旗帜、围墙、路牌包装展示;造场——大厅文化形象元素，昭显先导样板区的前沿气质;休息与PUB的双体验，软化销售行为的休闲空间，预留一个可供业主交流的共享空间;造场——明亮公寓大堂：可以洽谈的沟通集合地; ? Page *;多种装修设计风格展示，满足不同客户需求，配合项目形象进行展示包装，打造五星酒店公寓样板展示区 ;交楼标准展示;精装标准1200元/平米，创造竞争价值，牵引客户，提升项目价值; ? Page *; ? Page *;品牌服务;ACTION4. 推广策略;媒体推广;形象推广期推广主题：星级品质，星级价值 投放时间：2011.3-4月 形象推广期推广主题：以五星级品质领跑长沙 投放时间：2011.4-5月 蓄客期推广主题：HIGH领域，先导样板区五星酒店公寓 40-90平平层、LOFT即将上演 投放时间：2011.5-6月 开盘期推广主题：首付10万，住精装，住酒店，住雅阁 投放时间：2011.6-7月 持销期推广主题（主推生活价值）：创造您的五星品质生活 投放时间：2011.8-9月 持销期推广主题：品牌酒店，高享受，高回报 投放时间：2011.10-11月 尾货销售期推广主题：最后的机会，你能抢到吗？ 投放时间：2011.12月;线上以网络为主要渠道，对各类活动及事件进行持续炒作，并在重要节点配合报纸进行宣传，吸引市场关注; ?