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　　房产税收缴方面思考 　　摘要：2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业 和组织以及外籍个人(以下统称外资企业及外籍个人)，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产 税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关 键点对房产税的计缴做了明确说明. 　　关键词：房产税;计缴;关键点 　　2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人(以下统称外资企业及外籍个人)，依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税〔2009〕3号)文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明. 　　1.关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区， 其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县 县城;县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地;建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业比较 发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地. 　　2.关于房产税的适用税率 房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税 率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按租金收入计征的，税率为 12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对个人出租住房，不区分用途， 按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市 场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税. 　　3.关于房产税对房屋原值的规定 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152 号)第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账 簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应 根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规 定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是， 《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》(国税发〔2005〕173号)规定，为了维持和增加房屋的使用功能或 使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和 配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征 房产税;对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值. 　　另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税 〔2005〕181号)规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科 筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋 功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地 下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值[1-(10% 至30%]1.2%。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作 为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值[1-(10%至 30%)]1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确 定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策. 　　现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用 房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖 市人民政府确定，定期减征或者免征房产税. 　　4.关于房产税纳税义务的起止时间 对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和 暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定：纳税人自建的房屋， 自建成之次月起征收房产税;纳税人委托施工