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　　房地产企业融资渠道选择 摘要　房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。在国家和银行对房地产企业实施了严格的宏观调控政策后，如何尽快调整房地产融资渠道，已成为房地产企业发展的关键。 　　关键词　房地产；融资；渠道；现状 　　 　　房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本条件，也是当前房地产界关注的热门。 　　 　　一、房地产企业融资现状熟悉 　　 　　房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的进步而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐进步。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投进集中性和来源分散性的矛盾、资金投进量大和每笔收进来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于贸易银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资本钱的大小。经历多轮宏观政策调控之后，贸易贷款越收越紧，贸易银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资题目已成为影响企业生存和发展的首要题目。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。 　　 　　二、现行房地产企业融资渠道分析 　　 　　(一)自筹资金 　　自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较轻易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。 　　 　　(二)预售资金 　　房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投进超过总投资25％的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，假如本钱控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。 　　 　　(三)贸易银行贷款 　　贸易银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自贸易银行。房地产企业与贸易银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、活动性、盈利性是贸易银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，贸易银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，贸易银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向贸易银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依靠银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。 　　 　　三、房地产企业融资渠道的选择 　　 　　随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资本钱，哪种融资方式本钱最低廉，是房地产企业考虑最多的题目。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。 　　 　　(一)证券融资 　　房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的公道化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资本钱。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。