第1章房地产概述.ppt

房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态； 购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但楼价止跌趋稳； 市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市； 随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷； 随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。 * 房地产需求继续以一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨； 房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成交量激增； 在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长； 房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀。限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识； 政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控。 * 当过高的楼价把自用型购房者挤出市场，主要依靠投机资金支撑时，房地产市场也就开始进入衰退阶段； 过高的新开发建设房地产和存量房地产的价格使一般居民无力承担； 房地产供给逐渐超过需求，房地产的空置率开始上升； 市场上的利空消息会导致人们跟风抛售，房地产价格开始下跌，房地产市场交易量也逐渐减少，市场预期悲观； 房地产交易量锐减，市场推出楼盘减少； 一些实力较差、抗风险能力较弱的房地产开发商破产，房地产从业人员减少，失业率和破产率上升。 * 由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下跌； 新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格； 伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减； 大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间； 房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免； 房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。 * 中兴社区地块属于不夜城板块，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。周边的配套也非常成熟，有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。 本次土地出让共有18家开发商参与竞买，包括：金茂+中铁置业、招商、保利地产、仁恒、中粮、新城、龙湖、华润+华发、融创、万科、葛洲坝、旭辉、融信、世茂、市北高新、雅居乐、合景、金辉。 现场的竞价十分激烈，主持人宣布竞价幅度为1000万元一加，经过几番叫价，仁恒很快就将价格加到50亿元。此后的竞价仁恒始终是不二的主角。 此后各房企都是1亿元一加，雅居乐将价格加到52亿元，西藏城投将价格加到53亿元，雅居乐继续加价到54亿，西藏城投加价至55亿，而世茂直接跳价3亿，将价格加到58亿。随后融信叫价61亿后，西藏城投将价格加到62亿元。 与此同时，更多的房企开始加入战斗，龙湖、招商开始举牌，融创出价71.8亿元。融信叫价到80亿元时，主持人提醒大家说：目前的溢价已经很高了，希望大家理性出价。随后作为拥有周边唯一一个楼盘的万科终于出手，叫价83.4亿元。 尽管如此，现场深度纠缠的主要是仁恒与中粮+建发+首开，在轮番叫价中，仁恒喊到了100亿元。没有料到，融信突然杀入，叫价106.7亿元。 眼看着土地价格奔着110亿元而去，竞价也已经过426轮，最终杀出的融信以110.1亿元拿下静安中兴地块。 “这块地不算贵，原先就预计到会突破110亿，闽系开发商太猛了，充分发挥了爱拼才会赢的劲头”，现场的开发商说 * 市政规划部门对某住宅小区的容积率、建筑密度和绿化率做出了规定，这是政府对房地产实现警察权的体现，对房地产的利用做出限制。 充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产。 * 　　首先，很多大房企还未染指，而众多中小房企、民企正在积极拼搏，迸发出勃勃生机，旅游度假地产也是一片欣欣向荣。其次，旅游度假地产应该属于相对刚需产品，受经济周期影响较小。最后，旅游度假地产如果与养老地产相结合，将会有巨大的想象空间和发展机会。 * * 净地是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 净地：完成土地开发，具备基本建设条件的土地，可直接用于建筑。 * 包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； 包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等 * 商品房、经济适用房的主要区别是：1、取得土地使用权的方式不同。商品房开发用地是通过拍卖或招标方式取得土地使用的；经济适用房开发用地是以行政划拨方式取得土地使用权的。2、供应对象范围不同。商品房供应完全是按市场经济规律操作，不实行定向供应。从当前情