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第九章　其他税种纳税申报代理实务 教学目的与要求：通过教学掌握土地增值税纳税申报代理、 印花税纳税申报代理、房产税纳税申报代 理、城镇土地使用税纳税申报代理、资源 税纳税申报代理、车辆购置附加税纳税申报代理操作规范。 教学重点：土地增值税和资源税的纳税申报代理实务 本章内容结构 第一节　土地增值税纳税申报代理实务内容结构 一、土地增值税计算方法二、代理土地增值税纳税申报操作规范与申报表填制方法 第一节　土地增值税纳税申报代理实务 　　一、土地增值税计算方法　　1.从代理申报实务操作角度看，首要的是明确申报时间。该税种的申报时间与别的税种不一样：土地增值税是在签订房地产转让房地产合同以后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理。纳税人办理申报手续时应提交房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地转让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。　　 第一节　土地增值税纳税申报代理实务 2.土地增值税的计算公式是:　　应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数　　 增值率是增值额与扣除项目金额的比例  例：P251，[税率表../土地增值税税率表.doc]　 （一）对转让已使用过的房地产的土地增值税的计算与征收 一般来说有三种情况： 一是有房地产转让的价格，无扣除项目。应由评估机构按房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房产价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，以此确定扣除项目。 二是无房地产转让的价格，有扣除项目。应以房地产评估机构评定的交易价作为转让价格。 三是无房地产转让的价格，无扣除项目。应当依照上述两个评估价格，进行计算。 案例1： 某单位出售某土地及建筑物2000万元，交易评估价为1800万元，建筑物重置成本评估价为1500万元，成新折扣率为60%，营业税率为转让额的5%，城建税率为营业税的7%，教育附加为营业税的3%，印花税为转让额的0.05%，土地原基准地价为500万元，应缴纳土地增值税是多少？计算过程如下： 案例1 解析 转让收入为：2000万元扣除项目为：1500x60%+500+2000x5%x（1+7%+3%）+2000x0.05%=1011（万元）增值额为：2000 - 1011 = 989万元增值率为：989/1011 = 97.82%应缴纳土地增值税=989万元x40%—1011x5%=345.05（万 元） 案例 1讲评： 从上述举例可以看出，如果无评估价，土地增值税是无法计算的。如果纳税人在交易以前不进行评估，一旦交易后，买受人对房地产进行改造或是买受人先使用后办权属转移手续，将大大增加评估的难度或者无法评估，所以权属变更的事前审核制度尤为重要。在现实的征管中，由于申报制度、权属变更手续前的审核制度、部门协调制度不完善，无科学、严密、规范的具体操作规定，加之税务管理一直是事后管理，使得纳税人提供的资料不完备，或者根本无法提供，导致税务人员征收管理的难度很大。 （二）对转让未使用过的房地产的土地增值税的计算与征收 我们知道税务成本和会计成本是不同的，土地增值税也是如此。 法定的扣除项目有： 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发的成本扣除项目； 房地产开发费用扣除项目； 旧房及建筑物的评估价； 与转让房地产有关的税金扣除项目； 其他扣除项目。 （二）对转让未使用过的房地产的土地增值税的计算与征收 案例 ： 见教材例题 9-1 ； 9-2 第一节　土地增值税纳税申报代理实务 　二、代理土地增值税纳税申报操作规范与申报表填制方法　　（一）土地增值税纳税申报操作规范　　一般按预收款收入的一定比例预缴税款，待竣工结算后清算，多退少补。　　（二）代理编制土地增值税纳税申报表的方法　　1.适用于从事房地产开发及转让的土地增值税纳税人。注意与转让房地产有关的税金，按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，不含印花税 。　 第一节　土地增值税纳税申报代理实务 　2.财政部规定的加计扣除20%这一项政策只适用房地产开发企业。　　土地增值税纳申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用） 　　第23行：五、适用税率（%）：直接填最高一级税率找到对应的速算扣除系数去算