浙江省杭州市商业分析.docVIP

浙江省杭州市商业市场分析报告 2008年12月5日提交 目 录 前言 壹、2008年杭州市商业地产的现状及未来 贰、2008年1～9月杭州市房地产市场分析 叁、2008年1～9月杭州写字楼市场分析 肆、2008年1～9月杭州商业市场分析 伍、杭州市西湖区及周边竞争区域商业市场分析 结语 前言 全球经济危机对浙江的影响 2007年8月自美国的次贷危机爆发以来，随美国五大投资银行破产倒闭后相继导致冰岛、阿根廷等国国家财务破产，进而导致如今的亚洲各国政府愈加关注维持本国经济增长，当他们认识到美国金融危机的危害性后，纷纷迅速转变为“从防通胀到保增长”的经济策略。亚洲各国央行普遍采取了“降低利率、扩大内需、贴补关税、划拨亿元资金、货币贬值”等应对策略。 与此同时，亚洲各国房地产市场价格则持续走低，亦使消费者信心受到打击。过去几年中，印度房价一直以30%至50%的高速度攀升，现在则显现出弱势。新德里SRM地产咨询公司首席投资顾问Raj Inamdar表示：“持续的高利率以及资本市场的熊市，对各种类型房地产的定价都造成向下压力。” 而在此全球金融风暴持续肆虐的背景下，我国温家宝总理宣布国家将拨款4万亿资金促动内需，其中浙江省将拨款2000亿元投资市政建设，故浙江经济和企业发展趋势将何去何从？浙江领导层和企业家们将选择何种风险应对策略来度过危机？浙江经济发展能否助力全球经济走出低谷？这一系列的问题都成为社会关注的焦点。 而据美林证券在2008年9月份的一份报告中警告：中国浙江在建的商业和住宅项目数量过于泛滥，房地产泡沫有可能会迅速破裂。而据央行的一份调查显示：全国仅有13%的家庭有购房意愿，而浙江有14.6%家庭有购房意愿，其略高于全国平均值，但两者均为自1999年开展此项调查以来的最低值。 故可以预计至少在未来一两年内，浙江地区外资投资、中小企业将会出现萎缩，随之而来的将是地区新建企业的减少，并将进一步影响到GDP和财政收入，并进而将反映出“地区经济增长的回落、房地产企业的萎缩”等状况。 故本商业项目唯有在此环境下，充分分析市场，把握最佳时机点，方可操盘成功。 壹、2008年杭州市商业地产的现状及未来 一、杭州市城市发展概况 杭州市为浙江省的行政、文化中心所在地，其现辖临安、富阳、建德、淳安、桐庐五个县级市和余杭、萧山、西湖、拱墅、上城、下城、江干、滨江八个行政区。全市总面积为16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。据长三角经济区主要竞争城市2007年统计年鉴显示： 城市 年度 全市GDP（亿元） 人均GDP（美元） 人均可支配收入 （元/年） 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资 （亿元） 社会消费品零售总额 （亿元） 常住人口 （万人） 杭州 2004 2543 5753 14565 1202 329 855 752 2005 2943 6567 16601 1387 411 975 760 2006 3442 7596 19027 1461 443 1112 773 2007 4104 8063 21689 1684 519 1296 786 上海 2007 12189 9716 23623 4459 1451 3848 1858 南京 2007 3275 7772 20317 1868 446 1380 617 分析： ◎从全市GDP看，其近四年来以13.6～16.1%的高速增长, 而从人均GDP看，将其与上海相较，则约低17%幅度，而与南京相较，则略高于3.7%幅度；故可见其在现有经济规模下于长三角中较为活跃的经济运行特征。 ◎从人均可支配收入看，其近四年来以12.3～12.7%的高速增长, 而将其与上海相较，则约低8.2%幅度，而与南京相较，则略高于6.3%幅度；故可见其多年的现行经济建设下于长三角中已集聚了一定量的中高收入群体。 ◎从固定资产投资及房地产开发投资看，其近四年来经历了5.1～20%的跨越式增长, 而将其固定资产投资与上海、南京相较，则显示其约低62.2%、9.9%幅度，而将其房地产开发投资与上海、南京相较，则显示其低于上海约64.2%幅度而高于南京约16.4%幅度；故可见其固定资产投资于长三角中已处于一定程度上的滞后，而在房地产开发投资上则较为投入的现状。 ◎从社会消费品零售总额看，其近四年来以12.3～14.2%的高速增长, 而将其与上海、南京相较，则约低66.3%、6.1%幅度；而如结合人口看，则其分别值为，杭州的16489元/人，上海的20710元/人，南京的22366元/人；而如结合人口及年度看，则杭州相差上海约352元/人/月，相差南京约490元/人/月；故可见其生活在多年的改善下虽已初现由结构型消费向品质型消费转换的特征，但于长三角中同样处于较为滞