第六章 预测的基本问题.ppt

水则资车，旱则资舟 君子不立于危墙之下 2010.3.5两会 总理承诺遏制房价过快上涨 温总理在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 2010.3.15 北京地王 北京市一天拍出3幅天价“地王”,并双双刷新了北京的地块总价与楼面地价的纪录。 远洋以40.8亿元的价格夺标,溢价172%。楼面地价高达2.75万元/平方米。 中信地产以52.4亿元拿下大兴区的亦庄(X1-1B)地块 ,创下北京单幅地块出让总价纪录。 中国兵器装备集团旗下的世博宏业 ，海淀区东升乡的蓟门桥地块 ，17.6亿元，实际楼面价已经逼近3万元/平方米,成为单价地王。 2010.3.18 国资委劝退 18日下午，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 第六章 市场预测概述 第一节 市场预测的概念 第二节 市场预测的种类和内容 第三节 市场预测的原则与步骤 第四节 市场预测方法 第一节 基础概念 一、市场预测的含义 1、 预测——根据现有实际情况，对未来将要发生的不确定事件进行预计和测算。 2、市场预测——在调查研究的基础上，运用科学的预测方法，对未来市场的发展变化和不明确的市场状况进行科学的预先推测。 3、房地产市场预测——通过对房地产市场的调查研究，结合统计、定性分析等方法，对未来房地产的发展变化和状况做出科学的预计和测算。 二、预测原理 1、惯性原理：事物的连续性 2、因果原理：事物之间的联系 3、类推原理：事物之间的相似性 4、概率原理：影响事物发展因素的不确定性 三、市场预测的基本要求 1、客观性； 2、全面性； 3、及时性； 4、科学性； 5、持续性； 6、经济性。 四、市场预测的作用 1、有利于提高决策的科学性 2、有利于提高企业竞争力 3、有利于提高企业的经济效益 第二节 市场预测的种类和内容 一、市场预测的种类 （一）时间层次 1、近期预测 以天、周、旬、月为单位 对一季度的市场情况进行预测 短期任务，制定实施方案 2、短期预测 以月或季为单位 对3个月以上1年以内的市场情况进行预测 年度计划，季度计划 2、中期预测 以年为单位 对1年以上至5年以内的市场情况进行预测 中期发展战略决策 3、长期预测 5年以上 长期发展计划，远景规划 （二）空间层次 1、国际市场预测 2、国内市场预测 全国性市场预测 地区性市场预测 企业所在地市场预测 （三）商品层次 商品总理 单项商品 同类商品 分对象需求的商品 二、市场预测的内容 1、市场需求预测 市场商品需求总量预测 市场需求构成预测 消费者购买行为的预测 2、市场资源预测 工业产品预测：指设备与工艺变化的预测；企业开发新产品的数量、质量、成本、价格、包装；国内外相关产品的发展动向等。 农副产品预测：指其生产量、商品率、上市季节等情况的预测。 进口产品预测：包括原材料、设备和工艺、专有技术，以及直接进口的各种产成品、半成品、零部件等。 3、市场营销组合预测 产品预测 价格预测 销售渠道预测 促销方式预测 第三节 市场预测的步骤 第四节 市场预测方法 预测方法包括定性预测法和定量预测法。 一、定性预测法： 1、概念：是依靠预测者的专门知识和经验，来分析判断事物未来发展的趋势。 2、 特点：简便，易于掌握，而且时间快，费用省；但缺乏数量分析，主观因素的作用大，预测的准确度难免受到影响。 3、定性预测法的分类 定性预测法可以分为主观估计法和技术分析法两类。 二、定量预测方法 1、概念：是指在数据资料充分的基础上，运用数学方法，有时还要结合计算机技术，对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。 2、特点： 依靠实际观察数据，重视数据的作用与定量分析； 建立数学模型作为定量预测的工具 3、定量预测法的运用要求 要有充分的历史资料； 影响预测对象发展变化的因素相对稳定； 能够在预测对象的某一指标与其他相关指标的联系中找出规律性，并能以此作为依据建立数学模型。 三、市场预测方法的选择 预测方法选择考虑的因素： 1、预测的期限及范围； 2、预测的资料及模型； 3、预测的费用及精度； * * * * * * * 房地产崩盘时间表 确定 预测目标 拟订 预测计划 收集和 分析资料 选择适当的 预测方法 建立预测 的模型 分析、评价 预测结果 提出市场 预测报告 不合理 合理