温州房地产市场分析1.docVIP

温州房地产市场分析 一、2013年及2014年第一季度温州经济增速保持正常 2013年温州GDP与全国同速增长，均为7.7%。今年1季度温州GDP增长6.8%。鹿城区经济总量在温江各区县内排名第一，鹿城区GDP大体相当于另外两个主城瓯海区和龙湾区两区GDP之和。 同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国平均水平。2013年全年温州固定资产投资增长25.2%，鹿城区为20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。 二、温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛 2013年末温州全市常住人口为919.7万人，户籍总人口为807.24万人，较上年都有一定增加。主城三区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）户籍人口为151.00万人，而鹿城区户籍人口为73.42万人，基本上占了主城的“半壁河山”。鹿城区另有暂住人口72.17万人。去年温州全市办理结婚登记约为7.96万对。可见，未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有较大的增长。 与GDP和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套数为10.02万套，远小于其它城市，是南昌的1/5，厦门的1/9，昆明的1/12，福州的1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上述城市都要高很多。 三、温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强 2013年温州城镇人均可支配收入为37852元，比北京高4949元，比上海高1622元，比深圳高1347元。温州市城镇居民人均可支配收入增长较快，从2005到 2013年的八年间，年复合增长超过8%。鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达42569元，比温州市的平均水平还高4717元。 四、温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区土地供给更是极度稀缺，刚性需求严重被压制 温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。去年全年，鹿城区出让可用于商品住宅开发用地仅13万方。今年开年以来，整个鹿城区只出让了一块面积为1万方的商住用地，刚性需求严重被压制。 鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房 2013年鹿城区超额完成批准预售面积，瓯海区的销量并没有全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区域倾向上，鹿城区更受到青睐。鹿城区二手房销售面积是的4倍销售套数是的5倍。二手房销售倒挂鹿城区商品住宅供给不足，刚需被压制，。