房地产开发商与地方政府的博弈分析.doc

房地产开发商与地方政府的博弈分析 旧城改造中房地产开发商与地方政府的博弈分析 摘 要：本文通过运用博弈论的方法，分析了旧城改造中，房地产开发商与地方政府在旧城改造过程中的利益分配问题；分析表明在不同的具体情况下，开发商与政府会采取不同的策略行为，以实现各自利益最大化。 关键词：博弈；城市规划；房地产 The Game Analysis on Developers and Local Governments in Real Estate Development Process Abstract：in this paper the methold of the game is used to analyse the distribution of interest between developers and local governments in real estate development proces,The result is that under different condition,in order to maximize espective profit developers and local governments will take diferents trategies. Keywords：the game；city planning；realestate 房地产经济从微观层次上看，是指为了满足城市各种活动对空间的需求而进行的土地开发过程，并在这一过程中具有不同利益和目的的开发商和经纪人、消费者、政府，通过使用资源、运用规划，从而形成相互间的利益分配关系。 虽然房地产微观经济中的参与者较多，但笔者认为可以分成两方：一方是以房地产开发商为代表的私人利益团体；另一方是以地方政府为代表的公众利益团体。利益分配，首先表现为开发商和政府间的利益分配。 1. 一般性分析： 地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，在房地产开发中起着重要作用，其通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发行为。 在我国，当前地方政府主要是通过法律和征税、政策调控、经济杠杆、基础设施建设、城市规划来影响房地产商的开发行为；在法规、政策方面，房地产的 法律规章有中央一级的，也有省和地方一级的，但对房地产开发商最大影响的是地方这一级别，因为地方政府是这些法律、规章的主要执行者和监督者。中央政府除保留一些如城市国有土地增量控制、有关房地产各种税率的变化范围、国家大型基建对土地的征用等权力外，授予地方政府代表国家具体行使土地所有权。 具体到某个开发项目，由于地方政府不能随意改变即使是自己制定的规章制度，因而法律和规章制度在一定时期内具有静态性，此项不作为本文分析的重点。 在基础设施建设方面，上世纪9O年代以来，出现了一个较为普遍的现象：许多地方政府把属于政府财政性支出范围内的基础设施建设的负担转移给了房地产开发商。 如何从经济学解释这种做法？是否开发商在任意情况下都愿意接受这种转移？作为博弈的参与者，地方政府利益应该以获得最大的民众支持为目标；而获得民众支持最重要的一个指标就是地方的财政健康与否，因为只有健康的地方财政，政府才能满足民众的福利需求。 那么，大力促进房地产的发展似乎合乎地方政府的利益最大化目标。然而必须清醒地看到：房地产业的发展在增大地方税收的同时，也带来了地方财政支出的增加：包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出，以及各种卫生设施等的公共支出等这些发展所带来的外部性效应，所以地方政府要努力寻求转移这种外部性来使自己达到利益最大化。而开发商总是以自身利润最大化为目标，其接不接受这种转移，总是以能否获得社会平均利润为标准，也就是能否让这种成本顺利地转移给消费者，开发项目是否能顺利销售出去。 因而，政府与开发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地的经济和社会条件，对双方博弈结果具有很大影响的另一个重要因素是城市的规划。 从地方政府方面来看，房子价格对地方税收有重要影响，与不动产有关的税收：如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价格有很大的联系；因而房地产保值、增值有利于地方政府财政税收。 城市规划是地方政府使不动产保值增值的一个重要手段。例如，对建筑密度和容积等的限制，以保护居住环境，防止房地产开发商过度转移所带来的外部性效应。 另外，城市规划使双方能获得的信息更充分，地方政府可以知道房地产开发商可获得的潜在收益，而房地产开发商能更好地了解市场和地方政府的需求